營銷推廣策劃方案范文(通用12篇)

　　如果事先缺乏周密的準備，機遇也會毫無用處。為了順利的完成活動目標或者工作目標，我們是時候制定相應的策劃方案了。策劃方案中要將工作活動中的一切事宜進行詳細規劃。你覺得好的策劃方案應該具備哪些條件？下面是小編為你精心整理的“營銷推廣策劃方案范文”，建議你收藏本頁和本站，以便后續閱讀！

營銷推廣策劃方案范文【篇1】

　　活動主題：網絡才藝大賽

　　一、活動背景

　　信息化時代，網絡注定成為生活中不可或缺的一個主題，網絡的飛速發展為我們的生活帶來了諸多的便利，一些重要的消息也通過網絡快速的為眾人所知。也正是基于網絡的便利基礎，與時俱進，揚大旅游烹飪學院為進一步推進文藝活動的蓬勃發展，豐富校園文化生活，活躍學習氛圍，利用信息網絡與平面媒體的聯動，聯合相關機構，打造一個有影響力的，豐富大學生文化建設，促進大學生綜合素質提升的特色文化活動平臺。20__年揚州網絡才藝大賽將通過網絡與現場活動的模式，以宏大的氣魄、不凡的手筆、新穎的題材、經典的節目，集多種舞臺表演形式，給熱愛藝術的大學生們提供一個超越自我、實現夢想的展示舞臺，并通過活動，傳達當代大學生對美好活動的向往，展示大學生積極向上的精神面貌。

　　二、活動目的

　　為促進大學生文藝活動更好更快發展，增強與社會的交流互動，展示大學生獨特風采，向社會各界展示最熱情活潑的一面，讓社會從各個不同的角度充分了解大學生，為大學生活增添一曲嶄新的樂章，同時，通過這場網絡才藝大賽發掘文藝人才，搭建一個與社會聯系的舞臺，讓他們的特長得到更好的鍛煉與培養，彰顯當代大學生個性與風采，宣揚才藝、張揚青春、涌動激情。

　　三、主辦單位

　　揚州市民間文藝家協會

　　揚州大學旅游烹飪學院社團聯合會

　　揚州市力寶廣場

　　四、宣傳方式

　　1、張貼海報1張

　　張貼在宿舍樓下，主要宣傳比賽時間，報名方式，以及比賽獎項。

　　2、印制宣傳單，在新生班級中宣傳

　　傳單內容：活動主題，活動目的，比賽賽制，報名時間、比賽地點、報名方式，獎項設置。

　　3、校內到各個班通知宣傳委員，在班級中宣傳活動

　　4、報名方式：(1)在班長處填寫報名表

　　(2)校外，到揚州各大高校門口分發傳單，現場報名。

　　(3)通過揚大菁揚網，揚州大學旅游烹飪(食品科學與工程) 學院社聯人人主頁等進行網絡報名

　　5、宣傳內容：(1)活動目的

　　(2)活動時間

　　(3)活動流程和前期準備

　　(4)報名方式

　　五、活動時間

　　報名時間：4月5日-4月13日

　　初賽時間：4月20日

　　比賽時間：4月27日

　　六、活動地點

　　揚州市力寶廣場

　　七、活動對象

　　揚州各高校學生、廣大市民

　　八、報名方式

　　1、在各班班長處領取報名表填寫個人資料

　　2、在菁揚網上報名

　　3、電話熱線報名

　　九、賽前準備

　　1、活動舉辦策劃書申請及活動場地申請工作，于4月之前完成

　　2、活動宣傳工作：由院社聯骨干交流中心、活動部負責。

　　3、資金來源：

　　(1)、尋找有意向的活動贊助商，盡可能為本次活動提供更大贊助并和贊助商達成完善的協議。

　　(2)向院團委申請一定活動資金并邀請領導出席比賽。

　　( (3)活動費用方面妥善與外校參與演出的類似社團負責人進行友好協商。

　　4、人員物資準備工作：

　　(1)評委、主持人的確定

　　(2)節目和演出人員的確定，以及各節目負責人做好演出前的組織訓練工作

　　(3)海報、宣傳資料的制作

　　十、活動流程

　　1、活動發起與報名：(4月5日-4月13日)

　　發起動員本次活動，在宣傳欄內張貼海報，并由相關負責人通知宣傳到各校各院各同學本次活動情況，在三天時間內完成各校各院的參與報名;

　　2、初賽參賽準備：

　　由各參賽者在一星期時間內，根據報名參賽的表演，進行需要表演節目的準備，包括人力準備，和道具準備;(初賽比賽隊伍為20，有海選階段)

　　3、表演初賽：(4月20日晚19:00-20：30)

　　參賽方于比賽場地進行“網絡才藝大賽”的初賽;

　　4、初賽評比：

　　由主辦方邀請的評委對各作品從表演效果和舞臺表現力兩方面進行評分(滿分100分制，允許出現0.5分);

　　5、現場公布初賽評比結果：

　　由主辦方將已經評分完成后的前十二名表演作品整理出后現場公布，此前十二名表演作品即進入了決賽;進入決賽的十二個節目將于菁揚網上發起投票;

　　6、決賽參賽準備：

　　由各參賽者在三天時間內，根據報名參賽的表演，進行需要表演的準備，包括人力準備，和道具準備;

　　7、表演決賽：(4月27日晚19:00-20：30)

　　參賽方于比賽場地進行“網絡才藝大賽”決賽;

　　8、決賽評比：

　　由主辦方邀請的評委對各作品從表演效果、舞臺表現力和表演創作性三方面進行評分(滿分100分制，允許出現0.5分);

　　9、現場公布決賽賽評比結果：

　　由主辦方將已經評分完成后的12個表演作品整理出先后排名，根據先后排名決定各獎項歸屬，現場公布結果;根據網絡投票結果，評定最受歡迎才藝獎。

　　10、現場頒獎：

　　現場公布結果后，由主辦方向各獲獎者頒獎;

　　11、活動結束：

　　現場環節結束后由主辦方進行活動總結，宣布活動圓滿結束。

　　十一、獎項設置

　　一等獎1名 折疊自行車一輛

　　二等獎2名 音響一臺

　　三等獎3名 大型飛鏢盤一座

　　最佳網絡才藝獎 精品床被一盒

　　優秀獎諾干

　　十二、經費預算

　　1、比賽宣傳資料、請柬、節目單等制作費用：300元

　　2、比賽現場布置費用：200元(舞臺，音響，燈光除外)

　　3、比賽礦泉水、水果、餐費、熒光棒、胸花，公章、聯盟會牌制作等費用：300元

　　4、橫幅費用：200元

　　總計：1000元

　　1、工作組人員的任務發生沖突時，要保證節目組的工作順利完成。

　　2、各工作組自成立后即立即開始工作，比賽完成后一天自動解散。

　　3、各工作組人員的任務發生嚴重沖突時，將重新調整各工作組人力資源。

營銷推廣策劃方案范文【篇2】

　　今年初秋一到，烏市白酒市場就開始熱鬧了起來。那么到底誰能在烏市市場中能分得一杯湯水，誰又能在烏市市場充分顯示自我與眾不一樣的魅力，那得看各家企業的各種市場營銷方案是否貼近消費者，是否貼合整個消費系統的規律，如果有了這兩條，那么今年的市場至少你能夠分得豐收的一小杯，天山劍來了，帶著一種勇氣和魄力來到這個西北邊上的大城市，它又將是扮演一個什么樣的主角進入這個市場呢?這就是策劃的關鍵，本案旨在解決以下問題：

　　1、營銷隊伍的基礎建設;

　　2、烏市營銷網絡的設計;

　　3、烏市市場的營銷導入;

　　4、烏市市場的廣告策略;

　　5、烏市工作排期執行。

　　一、營銷隊伍的基礎建設

　　建立一支強硬的，有戰斗力的營銷隊伍十分重要，這是贏得銷售市場的基礎。但天山劍目前還談不上營銷隊伍基礎，還是屬于一張白紙。為此，建立一個有必須素質的營銷隊伍是十分有必要的，我們對營銷隊伍的按排，將走以下幾步：

　　第一、于本月x日起對現招的營銷人員進行營銷基礎培訓，培訓的主要課程有：

　　1、營銷理念和白酒市場終端開發的要求;

　　2、終端開拓的基本步驟

　　3、營銷網絡的基本構架

　　4、服務營銷的心理觀念

　　5、白酒營銷的基本技巧

　　培訓的主要辦法采用互動、倒置的反逆向培訓方式進行實踐性培訓，時間需要一個星期，市場模擬一個星期。

　　第二、定于本月x日開始進行隊伍分工及市場自我完善：

　　1、實際操作過程，完成月工作計劃，周執行計劃和自我心得完善，和市場的基本操作。

　　2、完成服務與溝通的軟性實踐，進行全面與終端商的溝通實踐，與兄弟片區的總結交流，完成心理的溝通總結分析。

　　3、市場排期表制作的基本技能操作。

　　第三，營銷隊伍的區域劃分，完成營銷隊伍的組織合成。

　　二、烏市營銷網絡的設計

　　營銷網絡是營銷隊伍在市場中運作的戰場，網絡建立的科學與否，是企業走向成功的關鍵，為此，我們對營銷網絡進行初步設計。

　　營銷網絡的分類：

　　a、基礎零售終端分為a、b、c三類

　　基礎酒店終端分為a、b、c三類

　　b、基礎酒店的市場網絡方案基本屬于市場基礎層消費，而烏市的特點是基礎零售終端由于區域的不一樣，其投入的方式也不一樣。

　　首先，我們從c類終端即零售小店和小超市開始抓起，而這類終端還要分為abc三類，a類是屬于人氣旺、銷量大的終端，b類是屬于有必須量的終端，c類是屬于店小生意輕，一天的營業額沒有超過100元以上的終端。

　　爾后我們把區域也分為abc三類戰區，我們的基本思路是a類戰區是指偏遠的，網絡滲透性差的區域，但又是白酒主消費區域，如頭屯河區、東山區、烏魯木齊縣，因為這些區域，假如我們啟用誆釣差異法營銷方案，容易進入市場終端。b類戰區如水磨溝區、新市區，由于靠近城市邊緣，業主對誆釣差異法容易理解，上貨快。c類是天山區、沙區，這兩個區域是城市的中心區，是高價位消費的集散地，天山劍酒要攻克這個區域有許多難度，只能慢慢啃，我們為什么把區域劃得如此之細，關鍵是要打好這第一場硬仗。

　　此刻我們的初步區域網絡劃分為：第一戰區頭屯河區、東山區、烏魯木齊縣三個地方為第一攻克區，人員配備8名，在二十天內完成六百家的網絡配貨任務;

　　第二戰區是水磨溝區和天山區，在第一個時間內配備2人，摸清市場狀況，完成意向市場調查，并開展逐步鋪貨工作。等第一戰區完成第一階段工作后，抽調6名人員，集中攻克第二戰區，后續在15天內完成400家的鋪貨。

　　第三戰區為天山區、沙區，在第一時間內配備2個人員，在20天內完成市場終端和初步鋪貨工作。進入第三階段后再配入6名業務潛力極強的能手，進行大面積的攻克，到達第三階段完成該戰區600家的鋪貨量，最終合計完成__家的終端鋪貨任務。

　　酒店終端市場在零售終端完成1500家后，組織十個人的酒店開發隊伍，開始主攻c類酒店終端，主打產品為248ml天山劍窖，鋪貨策略運用雙品牌彈空方案(方案另案帶給)。主要廣告傳播突破點為五條烏市美食街。每一條街上的所有酒店安排不少于四個促銷小姐。同時其它人員分到各個片區進行鋪貨，需要注意的是酒店絕對不能和其它終端合在一齊或一個人同時管轄二個不一樣類型的終端，以便造成業務人員占市場價格的孔子，亂打價格戰。

　　這些任務的完成，要依靠以下幾個營銷策略：

　　1、指標量化，現階段鋪貨期不能講總任務，而要按天任務、三天任務、一周任務、十天任務、十五天任務、二十天任務、二十五天任務，和三十天任務來量化。這樣，不但在第一時間發生問題，能夠極時補救，不傷筋骨。業務員完成的任務也比較簡單，為后續的營銷任務完成帶來保證。

　　2、其量化指標為：第一階段每一天三件(雙品牌計為6件)，主要方向向各大小區零售店、小超市鋪設，再次是向各散住區鋪設，最后鋪向商業區。并進行難易四分法，對各自的片區實行分類，到達最速率有效攻克。

　　第二階段，即四個星期后每一天增加到5件，主要向辦公區域和小酒店鋪設;第三階段任務5件，但主要集中打攻堅戰，向中心區域鋪設;對第二步酒店的鋪設從第二階段開始，并與零售分開，采用與零售進行工作競爭，但不能滲入零售的策略。當然，酒店先鋪設c類，也可鋪設一部分b類，但不能鋪設a類，這是策略，務必遵守游戲規則。

　　3、終端數據錄入，業務員在進入鋪貨期中，務必完成與業主的合同簽訂，業務登記和回公司數據錄入，并結清款項，絕對不能拖到第二天，拖一天要做出相應的處罰，終端數據錄入后等第二次回款時，進入業務員網絡積分累積，累計越多，工資基數越大，一般以5元為一個終端，每個終端務必完成不少于三次以上的回款行為，假如三個月內無發生兩次以上進貨行為，或銷售額不足保證點，該終端基礎工資將取消，一切以電腦系統數據為準，到達100家終端以上之后透過網絡數據實際回款總額，給予提成。對同一門牌、同一電話號碼、同一地址和同一個店出現二個人名的狀況將予以取消，并給與罰款。

　　4、終端數據錄入員務必每一天清理數據庫一次，一周向營銷老總遞交狀況報告。

　　5、計算業務員工資有3條規定：

　　(1)鋪貨終端數;

　　(2)鋪貨量基本底線。

　　(3)鋪貨回款標準頻次。

　　6、要求主推品牌為兩件：一件為特曲，一件為老窖，老窖要求去掉包裝，改為牛皮紙古典包裝。

　　三、營銷導入過程

　　營銷導入要采用各種不一樣的方式進行導入，本次營銷導入將采用差異法營銷導入法進行工作：

　　差異營銷導入法的方案為：在進行鋪貨時，采用釣魚的形式進行，鋪貨務必構成合同協議形式，一件酒的價格務必當場收回，但合同規定，當該酒在7—10天內售完后，再進第二件時，能夠把第一件酒的70%的貨款予以退回，作為公司對終端的支持和酬謝。這種方式的優點是有小便宜可沾，一般c類終端業主都會理解，并有合同為準，其信任度大提高。由于完成首次購買，超多酒品庫壓在業主終端，迫使他們進行用心銷售。本活動不適用a類和b類終端。

　　當進入到第二次購買時，我們開始進行大規模的差異促銷活動，這種促銷是透過酒中探寶，來提起消費者的購買欲望，到達完成二次購買的熱潮，迫使業主動進第三批貨。完成第三次購買與我們設計投遞的五封qq信件也有密切關系，把五封qq信設計成有促銷行為的方案，到達消費者自動上門購買的目的。

　　我們認為運用這三種方式是完全能夠解決市場導入__家終端的目標。

　　個性提醒的一點：由于此種鋪貨方式有必須的風險，后續要是廣告傳播跟不上，會造成市場價格體系的大混亂，甚至會就此而把產品做死。假若做不到互相對應，請放下這種形式。

　　四、天山劍酒的廣告策略

　　天山劍酒的廣告策略分為以下步驟：

　　1、五封信策略：在招聘中，我們為什么要招收一批宣傳員，就是用在這個方面。我們將策劃創意出五封不一樣風格的、極有煽動性的qq家書，主要講述“天山劍”酒的動人由來和讓人心動的購買契機，一步一步把消費者的胃口吊起來，讓消費者無法忘記這種叫“天山劍”的酒，直到看完第五封信時，讓人非得去嘗試一口不可，為期為20至30天，發行每期不少于5萬份。

　　2、立花策略：由于此刻貼pop一般工商局會干涉，但立花沒人能管。我們印制一大批立花，打上天山劍的廣告語和天山劍品牌，布置到各個終端和部分家庭，進行氣勢宣傳，與眾不一樣，肯定會帶來不一樣的收獲。用膠帶把天山劍大盒包裝箱合六為一擺設在各個零售終端外面，以作宣傳，這樣既與眾不一樣，工商局也不會管。

　　3、大門口放置一些小展板，進行宣傳，展板上只要有“天山劍酒已到”字樣均可。

　　4、制作一部15秒的廣告片，待促銷活動完成后制作，主題為“義氣男兒—天山劍”。

　　5、促銷的“啟事”廣告，詳細資料在后續的促銷策劃案中。要求以酒店終端為主要目標，以小超市為輔助進行宣傳。

　　6、終端小禮品，要趕制一批送給客戶的小禮品，價值在5元錢左右，要求形象活潑，有收藏價值。

　　7、一個連續的平面報紙廣告，主要是推動高檔酒的銷售

　　尾語

　　一切策劃，不可能百分之一百到位，但只要能夠完成其80%以上，我們的市場將大有起色。當然，執行中肯定會有許多磨擦，愿我們互相理解，互相支持，只有一個目標，把市場做大，把蛋糕做大，這才是真理。

##結束

營銷推廣策劃方案范文【篇3】

　　社會生產力的提高帶動了經濟的發展，而微營銷的出現確是互聯網高速發展的時代產物，伴隨著互聯網的進一步發展與延伸，不少茶葉連鎖經營企業紛紛開通了微信公眾號，來迎接微信時代的到來，微營銷成為微信的火熱發展衍生出的一種新型的營銷模式。中國十大茶葉加盟品牌觀景茶業負責人更是真知灼見地道出了微信營銷對社會經濟對企業發展的重要功能。

　　眾所周知，微信功能繁多，擁有互動性、實時性強、精準到達率等強大的功能屬性，同時能夠完成包括咨詢、客服等功能。茶葉加盟企業通過微信公眾平臺傳遞信息，進行新媒體營銷，迎合了消費者對新媒體的消費心理與需求，更是微營銷發展的具體體現。

　　一方面，茶企通過微信平臺相關信息發布，在一定程度上為企業作了有效宣傳，如茶文化、茶品種等及時訊息，為消費者提供了及時有效的知識信息。另一方面，茶企應該將微信作為品牌的根據地，通過微信公眾號向公眾展示其微官網、微活動等，吸引到更多地人成為關注你的粉絲，從而促進茶企更好更快的發展。

　　為了弘揚中國茶文化、發展中國茶產業，各大茶相關企業積極加入茶產業互助聯盟。各大企業都在為共同的目標，共同的夢想而不斷努力。

　　目前茶產業互助聯盟已吸引了眾多企業加入，一起建筑起茶產業互助聯盟事業，并在眾多企業互相幫助下，不斷的成長壯大。

　　也希望能有更多的企業能加入到我們這個團隊里邊，一起為著一個相同的理想和信念而奮斗。

營銷推廣策劃方案范文【篇4】

　　一、 背景分析

　　1、 概況：

　　瀏陽河又名瀏渭河，原名瀏水。因縣邑位其北，“山之南，水之北，謂之陽”，故稱瀏陽。瀏水又因瀏陽城而名瀏陽河。全長234.8公里，流域面積4665平方公里。

　　2、 旅游資源：

　　(1)自然資源

　　瀏陽河：十曲九彎，兩岸青山翠枝，紫霞丹花。

　　瀏陽河漂流：瀏陽河第一灣(瀏陽市高坪鄉境內)。

　　特產：瀏陽花炮聞名中外，還有菊花石、夏布、湘繡、豆豉、茴餅、紙傘、竹編。

　　(2)人文資源

　　開福寺、馬王堆漢墓、陶公廟、許光達故居、黃興故居、徐特立故居、譚嗣同故居、瀏陽文廟、瀏陽算學館、孫隱山等文物。

　　二、 區域優勢/劣勢

　　1、 優勢：

　　(1)瀏陽市社會經濟基礎雄厚，城市經濟實力不斷增強。

　　(2)瀏陽市的道路狀況良好，區位條件比較好，可進入性較強。

　　(3)瀏陽河旅游資源豐富，發展潛力強勁。

　　(4)優美動聽的《瀏陽河》，掠云越波，傳遍了五湖四海，瀏陽河的知名度較高。

　　(5)旅游產業蓬勃發展，國家將“紅色旅游”提上日程，可以使瀏陽河的“紅色旅游”資源得到充分利用。

　　2、 劣勢：

　　(1)瀏陽市整體形象缺乏明確定位，對外宣傳不夠。

　　(2)瀏陽河景區的服務人員的服務意識比較薄弱，服務水平較低。

　　(3)瀏陽河的旅游資源缺乏有效的保護，開發不足。

　　三、 策劃目的

　　1、 市場分析：一句“瀏陽河彎過了幾道彎……”，伴隨著中國的一代偉人響遍了祖國的每一個角落，傳遍了世界各地，在我們每一個人的心中，對“瀏陽河”都有一份額外的親切和敬仰。因此，“瀏陽河”的目標消費者群非常龐大。無論男女老少，都是“瀏陽河”的目標消費者。港澳臺喜歡文化交流的年輕人以及老一輩革命老人，亞洲甚至全世界熱愛中國文化，喜歡到中國旅游的外國游客都有可能成為目標消費者。

　　2、 最終目的：提高瀏陽河的知名度，使瀏陽河走出湖南省，唱響中國，走向世界。

　　四、 策劃原則

　　1、 目的性原則：

　　(1)把瀏陽河打造成國內著名的休閑旅游景點。

　　(2)將瀏陽“紅色旅游”資源和其它“紅色旅游資源”整合為經典“紅色旅游”線路。

　　2、 可行性原則：

　　(1)瀏陽市的'道路狀況比較好，交通便利，旅游者可進入性比較好。

　　(2)瀏陽河經過多年發展，有良好的口啤，現在正在不斷完善之中，其發展潛力較大。

　　(3)瀏陽市政府有足夠的資金和信心把瀏陽河“推出去”，走出省門。

　　3、 特色化原則：

　　《瀏陽河》唱響了全中國，它特有的“詩歌”情懷是其它旅游資源缺乏的。因此，加強《瀏陽河》的宣傳和推廣，讓人們產生去瀏陽河旅游的動機，

　　4、 政府主導和市場結合的原則：

　　(1)政府主導，依靠瀏陽市政府，甚至湖南省政府的強烈支持和推廣。

　　(2)提高瀏陽河的市場競爭力和綜合實力。

　　五、 主題口號

　　唱響古今，璀璨瀏陽!

　　六、 組織形式

　　主辦：瀏陽市政府

　　承辦：瀏陽市旅游局

　　協辦：湖南衛視電視臺

　　七、 主要活動

　　1、音樂晚會：其中有大合唱《瀏陽河》版，以及抒情版的《瀏陽河》，小品等。

　　2、放煙花：音樂晚會結束后放煙花。

　　3、征文比賽：要求參賽者圍繞瀏陽河這個主題寫文章。通過這個征文比賽，來提高消費者(特別是年輕一代)對瀏陽河的認知。在音樂晚會當晚會給優秀作品的參賽者頒獎。

　　4、舉行音樂晚會當天瀏陽市旅游局以6折的價格出學生票，以8折的價格給其它消費者。

　　5、以瀏陽河的名義捐款20萬給當地的慈善公益機構，在當天中午舉辦新聞發布會。并且把這一信息刊登在當地最有影響力的報紙媒體。同時，在湖南衛視播放這則新聞。

　　八、 具體操作

　　1、進行音樂晚會的前題宣傳，在湖南衛視《娛樂天天報》播放音樂晚會的宣傳片，以及在當地有影響力的報紙做音樂晚會的平面廣告宣傳，為期一周。

　　2、音樂晚會于__年12月31號在瀏陽河廣場舉行，從晚上8點開始到晚上10點結束，采用直播形式。請湖南衛視著名主持人李湘、汪涵聯手擔任主持。由湖南衛視攝制組擔任整個晚會的制作以及后期編輯。

營銷推廣策劃方案范文【篇5】

　　【策劃背景】

　　新世紀的第一個元宵節臨近的幾天，我們接到了北京某投資管理有限公司賴副總打來的電話，邀請我公司務必立即趕赴平頂山，言辭之誠懇，容不得人半點推辭。兩天后公司項目組成員踏上開往平頂山的火車。

　　北京某投資管理有限公司是一家專業的管理公司，經過長達半年的前期運作，最終確定平頂山貿易廣場作為其在河南省投資的第一個房產項目,同時也希望以此項目為切入點,一戰而勝挺進中原。該項目位于平頂山市郊城鄉結合部，占地近300畝，可謂典型的郊區商業大盤。但是通過我們的初步調研表明:項目前景并不容樂觀。

　　首先,平頂山市不具備建一個大型商業批發市場的區位優勢。由于平頂山離全國的商品批發集中地鄭州僅有三個小時的車程，而鄭州的輻射力之強之大已遠遠超出了平頂山的延伸范圍;平頂山人多年來已經習慣開車直接到鄭州采購，以至于當地的幾個所謂批發市場由于無論從價位還是品種上都無力超越鄭州物流集散地，而致使經營僅處于維持狀態。甚至在項目地附近，就有一個啟動三次，但仍然是失敗的小商品城，至今已是人去市空。

　　另外，當地人思想守舊，不肯輕易接受新鮮事物，而且投資意識淡薄，對商業物業的投資更是持謹慎觀望態度。一直以來人們對河南人慣有一種歧視心理，認為他們生性刁蠻，善欺詐，暫且不論這種說法是對是錯，但可以從中看出河南人骨子里所特有的為人處世方式，想說服和打動河南人接受一種新的投資觀念并非易事。最后企劃項目組玩笑式的給此項目作了一個比較形象地總結：要想實現項目最大化成功，我們必須采取比河南人還要高明的妙筆生花術，從項目概念到市場前景，從經營模式到投資理念，從前期包裝到后市啟動，一切猶如無中生有，愣是要把一片現在還是荒無人跡的空白地描繪成一個欣欣向榮的大市場，到此并算不上成功，最重要的還是必須讓精明的河南人象發現了阿里巴巴山洞一樣，一邊大喊芝麻開門，一邊成群結隊的沖進現場搶購商鋪。而且更重要的是開發商要求必須實現快速營銷，爭取在最短的時間內完成既定目標。看來真有點天方夜譚，面對這樣一個不具備任何基本成功要素的項目，我們的思想有一些動搖了。

　　就在我們猶豫不決時,其北京公司的副總又打來了電話,在聽取我們的委婉辭言后,副總話語非常堅決，并向我們轉達了其公司董事長渴望與我方合作的迫切心情。最后副總在電話中誠懇的說道：對于最后企劃，我們是在長時間做了大量實地考察，并且也拜讀了你們的案例后的決定，相信你們曾經一次次創造了奇跡，也希望你們這次在平頂山能再一次創出奇跡。我們很敬重你們的專業素質；也相信你們的專業水平；同樣我也佩服你們十余年的不敗戰績如有困難我們可互相幫助

　　在以誠信為本的今天，相信誰也不會拒絕如此真摯的合作愿望的。因為在項目的天時、地利、人和因素之中，人和是最難求的，也是最后企劃接手項目考慮最多的一個因素。所謂商品是市場化的社會商品，而在以人為中心的市場化社會中，人是最不可控因素之一，也是真正難以溝通完美的因素。憑直覺我們感覺得到志源豪公司從上到下那份不可抵擋的必勝決心以及那種人定勝天的工作作風,我們深知如此一個憑空造市的項目,成敗關鍵在于人和。因此，策劃總監當即拍板合作，并馬上成立項目組全力運做平頂山項目。在第二天的專項立項動員會上，其公司董事長打來電話對雙方的合作表示祝賀，并強調了其公司的全贏創新的經營理念

　　全贏怎么可能？面對如此劣勢的項目，看來只有全力以赴了。

　　【策劃精要】

　　平頂山貿易廣場占地260畝，三層連體待售商鋪1200余套，是平頂山市建市以來面積最大的商業性建筑，如果策劃成功，不僅能一舉塑造出開發商的美譽度來,而且投資者們亦將獲利匪淺，整個平頂山的商業格局都有可能被打破重寫,并形成新的商業文化。而對平頂山和平頂山的消費者也是一場全新的沖擊。市場、消費者、投資者、經營者以及開發商和代理商，這就是該項目所強調的全贏。

　　全贏是最終目標，要達到目標則需要扎扎實實細致精確的工作。而準確的市場調研是邁向成功的第一步。就如戰斗中搜集一切價值情報，精確定位敵軍坐標，從而展開有效攻擊一樣。也正如孫子兵法所云：知己知彼，方能百戰不殆。事不宜遲，項目調研組人馬又一次奔赴市場前線。我們深信，運用公司十余年實踐總結提煉出的一套獨創的區域調研模式的摸排調查后，一定能在市場中找到項目成功的突破口。

　　一個月后，兩大包資料被運回了總部，公司項目組立即進入緊急工作狀態。連夜梳理、分析、判斷。最后歸納出的調研報告雖然只有幾十頁。但卻足以令我們喜憂參半,甚或大吃一驚：

　　喜的是在20xx年上半年，自國務院頒布的儲蓄實名制實行以后，平頂山掀起了前所未有的房產搶購風潮，據調查表明：40%的搶購業戶為隱性收入者和富有的個體老板，他們搶購房產的目的是投資，但大多數的投資者都投資了住宅。而對于商鋪這種投資回報率高的投資行業還尚未被認可。恰恰這看似劣勢的市場空白猶如遠方隱約的燈光，給我們帶來了一些希望，設法把這片處女地開發成無窮的寶藏也成了項目的一線生機。憂的是整個城市商業氣氛淡薄,比如前面所提到的小商品城現在已是商去屋空,一蹶不振；還有地處繁華地段的商貿廣場，雖然居于平頂山最旺的商業中心區，但賣出率卻是極低，并且在為數不多的購房者中自經營戶就占了多數；另兩處汽配城和商貿城也因為種種原因導致租者多買者少。以此反觀我們的項目就更讓人有雪上加霜的感覺:平頂山貿易廣場，離市區有十幾里的路程位置偏僻，甚至周圍二百米范圍內非常的荒涼。而在房產投資上最為重視、也是一致公認的一是地理位置，二是地理位置，三還是地理位置。地理位置相對來說決定了一個房地產項目的成敗，但是恰恰這個項目最大的劣勢就是地理位置。

　　烽火已起而狼煙未熄的中原戰場，天時，地利我們都不具備，唯有客戶的充分信任，給予我們些許振奮的力量，此時的我們，雖有絲絲憂患，但畢竟沖鋒的號角已吹響，必須以全力以赴的狀態迎接挑戰。

　　決勝平頂山，定位是根本

　　即日，策劃總監宣布延遲下班時間，召開頭腦風暴會議以確定項目定位。自從接手這個項目以來，項目組的成員已有無數次這樣晝夜不分的會議和工作了，望著一個個熬紅眼睛的同事，誰也沒有異疑，因為大家都明白，客戶的利益高于一切，唯有一戰制勝方能全贏，而一戰制勝的方法只有進行精確定位，全力包裝,借以達到無中生有,有而必勝的結果.況且誰都知道最后企劃的品牌是每一個人都在背后支撐的結果，作為國內最早從事房產策劃的公司，深知對客戶負責是我們縱橫房產策劃市場十余年的立命之本：只要我們接手的任何一個項目都只許成功不許失敗。這也是公司恪守的信條。

　　會議室內煙霧繚繞，針對項目定位的討論異常激烈，除了市場因素、人文因素，平頂山市的整體行業布局與市產業結構，發展趨勢，政法條律等都被列入了影響定位的考慮因素，首先我們在目標消費群的定位上形成統一認識，根據平頂山的特殊地理狀況和經濟狀況，我們最終將目標群體劃分為三類人群：

　　其一是擁有煤礦資源的小煤礦主。平頂山市是一個以煤炭工業為依托而發展起來的能源城市，在5、6年前，平頂山個體小煤窖非常發達，大約有5000多家，造就了不少小富翁。盡管在國家規范煤炭市場的政策下僅剩下1000多個。但這部分取締的小煤礦主由于開發煤礦而掙下的豐厚積蓄，大部分在尋找發財途徑。而且這類群體文化水平不高，感性力較強，早前從事的行業導致投機心理較重，應該是項目的核心買家，也應該是第一批客戶，即我們常常稱之的能夠在銷售中起到帶動作用的精神領袖；

　　其二是商業流通領域的私營業主，這類人群有一定的經營和投資頭腦，并深知好商鋪不愁租的道理，因而與其掙錢給房東，不如自己投資買套鋪子做房東的心理很強，尤其是具有經營前景的商鋪會更受青睞；

　　其三是看好房產投資領域的富裕人士，這幾年的股票市場的高風險、銀行存款的實名制和低利息使這類人群都在紛紛尋找新的投資途徑。而以這幾年我們運作商鋪的經驗來看，這后兩類人群往往會是銷售目標的主力軍。當然，也不排除隱藏財產的可能性群體。畢竟中國傳統有置金置銀，不如置田置房的理財觀念，尤其對于平頂山這個尚未真正市場化的地區，更顯得相得益彰。這類人群范圍較廣，有退休人員，有隱性收入的干部，有暴發戶，白領階層和商業成功人士。接著，我們又根據項目推廣的要求又將其作了一下精確概括，即針對以上三類人群統籌劃分為投資性客戶和經營性投資客戶，投資性客戶又將其細分為純投資性客戶和投機性投資客戶。

　　如此順利地就將目標群體定位劃分歸納，令項目組的同事精神一振，接下來是項目定位，以及訴求思路和與定位目標群的銜接問題。而對項目定位的爭議是最大的，原因是對于平頂山現有的整體環境而言，目前的平貿廣場實在沒有一個可以托載的點讓其成為最吸引人購買的地方，前面提到過的小商品城的三次啟動失敗就是例子，此舉更不能重蹈覆轍。會議中我們又仔細分析梳理了一下平頂山的項目市調資料，其優勢仍乏陳可言。平頂山的整體消費力不是很強，且比較保守，如果不能拿出一個讓人信服的購買理由的話，誰的銀子也不會買一座毫無價值的鋪子。

　　一時間，會議進入了死角。這時不知哪位同事嘀咕了一句，都快10點了還沒吃飯呢。這一說，大家才感到饑腸轆轆了，策劃總監笑了：今天公司請客。策劃就是這樣，它常常會讓你忘記時間，忘記周圍的環境，甚至吃飯的時候都在思考。這也是公司人人常說的，做策劃是最苦的，因為它是永遠不停止的；但是它又是思路不斷更新的行業，因為你的大腦也是不停止的

　　憑空造航母，包裝是關鍵

　　讓我們再重復描繪一下此時的平頂山貿易廣場：規劃設計剛剛完成，一期工程還尚未動工，開始準備建造的平貿廣場僅是有著260余畝的大片荒涼土地，未來的平貿廣場就是即將在這片土地上崛起的一個規模龐大的市場。但是這樣一個規模龐大的市場，卻孤單伶仃的遠離市區十幾里地，交通十分不便，在一般人的眼里，即使平貿廣場完全建造起來，周圍200米內也是荒涼異常且人煙稀落。俗話說眼見為實，這樣一個只能憑空想象而沒有實物依托的市場，怎么能讓人認可?這樣一個無法預見將來是否能做起來的市場，怎么能讓人踴躍購買？所以我們必須引入一個讓投資者可以想象的概念空間來提升貿易廣場的關注度，憑空創造一個可以看得見的繁榮大市場讓投資者信服，打消投資者心中所有的疑問，最終讓投資者們確信平貿廣場將是平頂山市有史以來最具發展潛力的、升值無限的大市場。那么，怎樣才能做到這點呢？公務員之家

　　在進行調研分析時，我們曾發現這樣一個問題：平頂山的商品價格較高，這與當地的消費水平有所不符，而主要原因是市區內的商家大部分從鄭州和洛陽進貨，即使是以批發為主的批發商也是如此，其成本自然會高。而便宜、便利則是任何一個普通的消費者心向往之的。這一發現讓我們精神為之一振：有差異就有市場。干脆我們就將平頂山貿易廣場定義為：絕對平價的一級百姓市場，創造一個有存在價值的大市場，并且符合平頂山市的市場經濟的發展規律。但是這么偏僻的地方，忙忙碌碌的人們會抽出時間跑如此遠的路程來消費嗎？況且，如果沒有便利的交通條件，只憑些微的價差真能吸引消費者踴躍購買嗎？如若不是那又憑什么托起如此一個規模的大市場呢？況且市場要長期發展立足的絕對優勢又如何體現？

　　此時，遠方的平貿廣場就像一條巨龍一樣沉默的盤踞著。關鍵還是沒有找到一個可以托載平貿廣場的亮點。碰到如此難題的時候也是最后人心智最活躍的時候。我們已經找到了給予人們的一個想象的概念化市場，但這僅僅是個虛擬市場而已，它具體應該是怎樣一個形神兼備的市場呢？我們還需要再給予人們一個具有火爆前景的豐富想象，才會豐滿此市場、吸引人們的注意，這就好比把一座美侖美煥的海市蜃樓放在人們眼前，然后讓人們盡情想象并充滿向往一樣。像這樣人人期望的市場才會吸引人氣,而商鋪的前景正是來自于人氣的匯聚，只有人氣的匯聚，才會吸引商家來此經營，而人氣越旺，商鋪越好租，商鋪租賃火爆，出租價格高，投資者們自然才敢大膽購買商鋪。這是人人皆知的道理。如此而來只要找到了這個能聚集人氣的點就找到了打開項目成功之門的金鑰匙。然而點到底在哪？

　　能不能把平頂山市的長途汽車站搬過來？一個同事小聲嘀咕了一句，但立刻，我們被這看似不可能的構想振奮了。不難想象，長途汽車站搬遷成功不僅可以解決交通便利的問題，更可以帶來大量的流動人口借以提升市場的人氣。若由此逆推理：先是消費者由于方便、便宜而選擇此處批售商品，經營戶則由于猜想到人氣即將旺盛和其它優惠政策而入住經營，投資戶則因為經營戶入住而看到錢景無限而放心投資。無庸多疑，此舉一旦實施成功已經決定了此項目在平頂山的唯一性，使其在操作空間向前跨了一大步。這個創意的車站就像給巨龍插上了翅膀，一下子神奇的活了。當我們把這個看似不可能的設想與北京公司溝通后，其董事長當即明白了這一舉措的重要意義，經過和市政府的努力協商，短短幾天內就敲定了長途汽車站搬遷意向。而當地媒體也給予了極大的配合，一時間長途汽車站的遷移成了平頂山市民家喻戶曉的談論話題。同時也使平貿廣場尚未開盤，就以磅礴的氣勢在平頂山作了首次的亮相。事實證明此舉的成功不僅在整個項目運作中起到了畫龍點睛的作用，而且也再次證實了我們的合作伙伴超強的運作能力，證明了我們當初的選擇真的沒有錯。接下來的時間里，項目組再接再厲，創意層出不窮，一鼓作氣將訴求主題挖掘了出來：投資貿易廣場，明天更美好城市好風景，商業新中心。

　　另外，我們又考慮到平頂山貿易廣場由于地理位置偏僻，因而更適宜建立專業性、低利潤高流通的市場,并由此市場為主形成新的虛擬商圈,由此虛擬商圈帶動項目開盤的空間升值,從而在客戶心智之上建造一個美麗的海市蜃樓。根據此思路，我們把目標瞄向了建材、裝飾、小商品、五金。而在對廠方的招商上則采取以大帶小，以小促大的策略。在會后與對方董事長溝通時，也迅速達成了一致，因為這家管理投資公司本身已成功啟動過信陽貿易市場和贛南建材城，對于建材、裝飾非常有經驗，所以這次的定位與他不謀而合，即平頂山貿易廣場是一個集建材、裝飾材料、五金、小商品的絕對平價的一級百姓大市場。此時雖時至凌晨，但項目組成員卻人人精神振奮，因為又一個不可能完成的任務在精確判斷分析后進行了準確定位，而且是符合平頂山區域人文、地理和經濟狀況的功能定位。

　　在隨后的日子里，針對項目的單鋪價格定位，我公司項目組做了大量而具體的分析，通過類比加權法和成本加脂法進行了大量的演算，并根據當地的投資者接受度，確定了最適宜平頂山的商鋪銷售價格，和低開高走的價格策略。在此值得一提的是：與處于市中心繁華商業區的商貿廣場比，此定價略次于它，但與平頂山貿易廣場相距不遠但位置較我項目優越的小商品城比，此定價則遠遠以三倍高于它。而且我們堅信，作為商鋪投資，價格高低不是制約購買的關鍵因素，無論投資者還是經營者看重的是項目前景和市場的升值空間，因為市場前景就是錢景。

　　很快，一個概念規模宏大的平價大市場氣勢磅礴的浮出了水面，而這個大盤子大手筆的大市場也必將是平頂山的一大獨特城市風景，如此的構想讓我們激動不已，我們已忘記了連日來的疲勞，仿佛看到一個燦爛的日子里市場內人頭攢動、商業活躍，一個嶄新的商業航母正拔錨起航。

　　船已起航，彼岸還遠嗎？

　　串串燒，遭遇電老虎

　　重視區域文化，利用區域人文心態精確營銷是最后企劃一直以來能夠百戰百勝的法寶。因而吃透消費者，也是我們整盤營銷的重中之重。在市調中，我們曾對平頂山市民作了一個分析，發現平頂山的市民文化水平偏低，甚至項目的目標群體中大部分只有初中文化程度。較低的文化水平決定了市民不可能太高的素質，從平頂山的百姓愛看花邊新聞，扎堆湊熱鬧、迷信就能窺出一斑來，甚至一條小道消息也能讓他們在茶余飯后品味許久。后來的實踐也證明，這是一個封閉性較強的不成熟市場，而且這個市場的消費者是感性很強的一類群體。而這種人常常以自我為中心，具有一種隨意地決定自己觀點的能力，相對于理性較強的消費群體，他們對顏色、聲音、溫度和大小所形成的視覺和聽覺的沖擊造成的氛圍把掌控度較低，有時他們會拋開一些顯而易見的特點而注意一些微小的部分并做出自己的判斷。這也是為什么平頂山的主流媒體以花邊新聞為主。如《大河報》、《平頂山晚報》，由于小故事和趣味性較強的小文章多而訂閱率較高。而且和黑色字體相比，紅色的大字更會讓市民先睹為主。雖然如此，歷史環境熏陶下的平頂山市民雖保守卻并不是不希望進步。保守的人是執著而固執的，一旦有了自己的價值衡量觀就很難說服他；保守的人也是最率直的，一旦相信你就會相信你的承諾并堅信不疑。一切的一切都告訴我們。此項目推廣只能一戰而勝，不可能讓你有發生失誤再重新改正的機會。看來和我們的目標客戶認真的溝通是十分有必要的。這就好比養魚一樣，想捕撈它們，就要先培養它們，給予它們好處，使之產生認同感。朋友是最可信的，也是最難以防范的，這也是我們所要達到的教育目的。

　　在確定四月下旬開盤的的緊湊時間里，四月中旬，招聘性質的試探性廣告和大量鋪墊性新聞廣告，都在連續不斷的出擊為制造熱點而蓄勢

　　四月十九日的八萬元買您建議的廣告一經登報，沒幾天就收到幾百封的市民來信，信中市民踴躍獻計獻策，熱情有加，讓我們感動不已。同時也充分說明了市民對此項目的關注度，為后來的口碑制造和傳播埋下了伏筆。據當天的市調反饋信息表明，市民都在談論八萬元買您建議這一首開平頂山先例的新鮮舉措。而這又一次充分說明：我公司對區域文化的把握程度還是非常到位的。在以后的幾天里我們又持續不斷的收到了幾百封的市民來信。市場反映良好，項目組成員人人振奮。

　　就在此時，一個不利的消息傳來：工程奠基要延遲到五一之后。原因是市電業局沒有及時將項目內的高壓線搬遷，雖經多次協調，但搬遷電老虎畢竟是一項大工程，而且還要考慮工程的用電問題。看來，原來準備利用五一黃金休閑周的時間積攢人氣而定于四月下旬開盤的計劃泡湯了。真是：人算不如天算。

　　畫龍點睛，馬良的神奇一筆

　　絕不能讓前期蓄的勢散去！畢竟魚已養起。

　　在討論會上，明顯的看出大家受到了打擊。五一時間報刊停刊，全市放假七天，人人賦閑，不但前期的造勢無法續接上。而且勢必影響五一后的重新開盤。怎么辦？

　　箭已在弦，不由得有回旋余地，看來我們必須利用五一黃金周將劣勢轉化為優勢？但是怎么轉換？

　　可以搞電影，搞免費電影，搞5.1免費電影黃金周，時針指向凌晨一點時，不知哪位仁兄的話提醒了大家。沒錯，我們還可以適當設計一些禮品，另外在電影票背面設計上項目的燙金系列圖案，最好成套成系列免費進行贈送，這樣不僅能引起轟動，還能讓大眾在感受開發商實力的同時，有效的傳播項目信心，說不準有人還會收藏呢。創意設計部姜部長的發言從來都是精彩十分，創意無限。說干就干，立即制定宣傳、執行及包裝影院的計劃。三天后，八萬金卡電影票大派送，大片免費看一周的報媒、車體、拱門、電影票已遍布平頂山大街小巷，此時已是4月26日。

　　相對于一般廠家五一搞宣傳活動都想大撈一筆，但這次不同,我們是為蓄勢而造勢，為造勢而匯聚人氣，從而達到傳播開發商的美譽度、項目的認知與關注度的目的。這本身亦是一種借力使力的方法，其原理同武學上的四兩撥千斤有異曲同工之妙。

　　果不其然在經過幾天宣傳后，5.1期間的電影院人山人海驗證了活動的成功，甚至還出現了由于票源派送不及時而引起倒賣現象。另外由于電影票設計精美，許多人則四處收集用于收藏，而電影節期間由于對項目的精致包裝和適時宣傳則取得了巨大的口碑效應。5.1的平頂山電影節在黃金周期間成了一道獨特而又靚麗的城市風景線，此后的日子里，眾多新聞記者的報道更是讓此次活動錦上添花。

　　而這一活動僅僅花了很少的花費，取得的效應卻是巨大的，不僅展示了開發商的實力，并且為后來的開盤也奠定了基礎。像平頂山的市民都在流傳北京的公司真有錢，一包電影就一年，可見此活動的影響力是多么巨大。

　　海市蜃樓成美景，沸騰的平頂山活動的成功舉辦不僅讓我們順利渡過銜接時間的危機，更為重要的是起到了前所未有的效果，項目組決定借勢造勢，作大聲勢，利用大盤子、大手筆、大氣魄的操作思路采取系列活動推廣的加值策略，一是青山碧水，愛我鷹城環保公益活動的舉辦，此活動的舉辦有效的塑造了開發商的公眾形象；二是城市美好未來由你設計的評選活動，此活動有利的傳播了項目美譽度；三是利用5月19日的奠基造勢。舉辦港臺明星文藝晚會，而文藝晚會的成功舉辦也將造勢活動推向了高潮。短期內連續推出的幾項公益活動，已經將平頂山炸開了鍋，與此同時系列廣告精彩紛呈，逐一面市：再等三天，再等二天，再等一天懸念篇，恭請財神釋疑加值篇和誘導篇勤勞未必能致富賺錢其實很容易售樓辦的電話每天都響個不停，咨詢投資商鋪的人將電話都打爆了，平頂山的街頭巷尾的市民都在像傳遞小道消息一樣互相議論傳遞著平頂山貿易廣場的奠基活動情況。

　　今天上午，你沒去看嗎？在貿易廣場那里的人有好幾萬，人山人海的，交通都堵塞了

　　北京來的，省里來的各大班子頭頭，光主席臺就有一百多人

　　完了以后（指奠基活動的結束），我聽說省里的、市里的領導都在神馬大酒店接受中央來的記者采訪。而且聽說國美電器的老總、華麗燈飾老總，溫州商會的副會長還有好幾個全國的大商戶都來了

　　今天晚上你沒有免費票嗎？體育館的人多得像炸了鍋一樣，光警察就有百十人。李伽明主持的，光頭李進、韓磊、杭天棋、香港的劉錫明、美少女組合平頂山從來沒有搞過這么大的晚會！

　　電視里，廣播里，報紙上幾百家祝賀單位，跨街橫幅、公交車體廣告，都在向人們傳遞著一個大型商業新中心的興起，一個旺市的初現決戰平頂山的時刻到了。

　　5月22日的開盤日，200多平方米的售樓現場內人聲鼎沸，前期蓄勢登記的幾百名客戶蜂擁而至，11平方米的大型沙盤被震碎，不得已，只得緊急借調20名保安來維持秩序，各銷售人員也不得不用麥克風傳遞著售賣信息，以免造成重復售賣的情況。這其中還有一個小插曲，由于對如此火爆的銷售場面預料不夠充分，原定8名售樓小姐告急，不得已又匆忙追加了兩名，一個姓李的售樓小姐只經過短暫培訓后就馬上上崗，沒想到開門當天就十幾個人圍著她，這種陣勢她哪里見過，急得光紅著臉說不出話來，還差點哭起來。幸虧保安及時趕到疏散人群，并重新排隊后，才發揮出多日鍛煉的銷售水平來。

　　勝兵追剩勇，接二連三

　　開盤的旺盛情形讓我們吃了一顆定心丸，我們決定乘勝追擊，挖掘潛在的觀望客戶。怎么算都能賺，即買即返30%，富不過三代，良機不等人，財氣更逼人等一系列創意精妙的或誘導或精辟分析的廣告配以大量或新聞或勸導的軟文，先后出擊，俘虜了一批又一批的尚在猶豫不決的投資者

　　在開盤的當天，便創造了平頂山商鋪投資數量最多，數額最大的銷售奇跡，一期開盤，便順利的完成預定任務并超過一期的預定目標。

　　可以說這一役奠定了平貿廣場在平頂山商業龍頭老大的地位，這也是后來國美、華麗燈飾大戶紛紛入駐的原因。此后的熱點制造，一期開業，二期操盤的順利成功，都基于此一役的勝利。同樣需補充的是：擒賊先擒王的戰術，在此一役中由于銷售環節控制得較好，許多精神領袖都成了我項目的良好傳播者。

　　每天，當我們項目人員站在銷售現場的銷控表前，看著不斷飄升的紅色戰旗，執手相望，擊掌歡呼時，我們卻從不敢有絲毫松懈，因為深知我們將永遠與客戶站在一起，接受市場的洗禮。

　　總結此一役，平貿廣場的順利開盤創造了平頂山商鋪投資的幾個大轉變。

　　1、常規出牌，非常規操作，借勢用力，變不利為有利，創造了平頂山建市以來房產市場的銷售奇跡，僅一期開盤便創造了平頂山至今為止的數量額最多，數額最大的成交量。

　　2、因勢利導，口碑制造顯奇功，創造了全新的直效營銷的實效途徑。

　　3、心理教育，使平頂山市民的保守謹慎心理大轉變，現在平頂山市民對投資商鋪由以前的不看好，不投資，而轉變為熱衷投資。

　　4、開辟了平頂山市的商業新格局，并形成龍頭商圈的地位，促進了商業經濟的再發展。國美電器、華麗燈飾等大戶紛紛入駐，小戶搶鋪現象足以一窺全貎。

　　5、塑造了開發商的實力和美譽度，如人人流傳的北京公司真有錢，一包電影就一年，為開發商進一步決戰中原奠定了牢固的基礎。

　　6、務虛操盤，以快打慢。創造了一期工程剛剛動工便開始行銷的銷售前熾熱現象。

　　7、市領導對此給予了高度評價，真正取得了全贏的空前成功。

　　經過一年多的造市養市，平貿廣場日趨日盛，已經成為平頂山百姓最受歡迎的平價大市場，開發商乘勝啟動了平貿的二期市場，我公司戰鼓又起，不得不又一次奔赴市場前線。當此篇文章寫完時，二期銷售再一次創下了商業物業二期開盤的銷售新奇跡。現在，平頂山貿易廣場正以93%的入住率而迅速成為平頂山商圈的新商業領頭羊。

　　【后記】

　　如今，在我們又一次即將登越金字塔的頂峰時刻，愿與所有支持幫助我們的朋友共享此喜悅。因為，我們深知，我們只是滄海一粟，缺少各方面的支持，我們永遠品味不到成功的喜悅；我們更深知，客戶的理解與幫助是成功的保證，沒有你們我們將只是一個弄文舞墨者。

營銷推廣策劃方案范文【篇6】

　　一、湖南省房地產企業市場營銷策劃現狀

　　20世紀90年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。湖南省房地產經營者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產觀點”，樹立“用戶觀點”，圍繞用戶的要求作市場營銷策劃。目前湖南省經濟發達的中心城市長沙、株洲、湘潭的房地產企業形成了市場營銷策劃的初步理念，著手了樓盤的營銷策劃工作。長沙__公司根據“e.c”時代概念的要求，策劃了省內外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀長沙新地標。湖南省夢澤園房地產開發公司為了滿足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態社區、國家級康居工程智能化示范小區“夢澤園”，它“以家門口有個美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏。營銷策劃經理張恒志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區——荷塘月色·世博城，在長沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿足了越來越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設綜合開發公司，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環水，風景幽雅，情調別致，靜中有景。湘潭市的房地產開發商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對商品房進行市場營銷策劃時，以科學性、合理性、創造性、預見性為宗旨，突出“以人為本”，注重環境功能和質量水平，創造優美、舒適、衛生、安全的居住環境，同時還結合城市的歷史文化特征和居住者心理，著力策劃具有地方特色和文化內涵的樓盤。長株潭三市尤其是長沙市的房地產開發商在房地產市場營銷策劃上已有一定的建樹，是湖南省房地產市場營銷策劃的領頭雁，在不斷引領全省房地產企業營銷策劃工作。他們還不斷學習省外先進經驗，經常派相關的專業技術人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實地學習考察。同時也把知名的市場營銷策劃專家、學者請來指導市場營銷策劃工作，先后特邀特請被媒體號稱為房地產業“女掌柜”的謝家瑾司長，中國房地產業協會副理事長兼秘書長顧云昌教授，中國人民大學教授、博土生導師兼任多家地方政府及多家超級機構經濟顧問葉衛平先生，《房地產世界》雜志主編、上海房地產策劃專家許仰東先生前來暢談營銷策劃、指點迷津。通過采取“走出去、請進來”的方法迅速提高房地產市場營銷策劃的技能。

　　湖南省長株潭以外地市的房地產企業的市場營銷策劃處于虛而不實、朦朦朧朧的狀態，他們所做的營銷策劃是局部的、單項目的、淺顯的、無意識的，往往是單純的價格策劃、廣告策劃，并且分析市場結構和行為——選擇市場機會——制定營銷戰略——部署營銷戰術——實施和監控營銷操作的水平停留在低級狀態。

　　二、湖南省房地產企業市場營銷策劃存在的問題

　　1、市場營銷策劃觀念較淡薄

　　多年來，全國各城市房地產年脫銷率一直在30%-40%間徘徊，現實的壓力使廣大房地產企業認識到：房地產業競爭很激烈，粗放型的經營已經不行了。1995年后，國內不少房地產企業尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力和物力進行房地產營銷策劃問題的研究，全國大中城市相繼展開了房地產市場營銷大戰，爾后房地產市場營銷策劃大戰在全國拉開，市場營銷策劃觀念融入到企業的經營方針中。但由于湖南省房地產業的發展沒有受一波一折的沖擊，一直保持平穩發展趨勢，房地產企業間的競爭并不激烈，投資的風險小，因而缺乏危機感、緊迫感，市場營銷策劃的觀念較淡薄，甚至連一些企業領導腦海里還沒有形成市場營銷策劃的概念。

　　2、市場營銷策劃沒有長遠打算

　　目前，湖南省的房地產企業開發樓盤存在嚴重的“跟風現象”，一遇到市場上好的賣點，就不顧實際一哄而上，結果開發無個性，策劃無創意，樓盤被套。短期行為很普遍，急功近利，缺乏可持續發展的基礎和后勁，小區規劃只重效益，忽視生態、環境、人文、歷史等因素，目前的規劃對今后小區的改進和管理帶來的負面影響拋于腦后。在取得短期收效的同時，埋下導致市場混亂的種子，這種營銷策劃無視長期發展，嚴重影響了與之相協調的長期規劃的實現。

　　3、對市場營銷策劃缺乏理性思考

　　湖南省許多開發商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營銷決策，然而這種倉促的決策不乏短見和過于迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場熱點。瘋狂的“歐陸風情”后，又是“綠色概念”、“錯層概念”、“生態概念”、“智能概念”，沒有深刻地體會市場的涵義，沒有將市場營銷策劃滲透到市場調整和工程立項中去，致使商品房沒有自身的特色，銷售前景黯淡，資金積淀呆滯，形成惡性循環。

　　4、缺乏合理的市場營銷策劃體系

　　湖南省房地產企業盡管在探索組建自己的營銷策劃體系，但人、財、物的保證未完全到位，營銷策劃機構的設置不合理，機構行政化，或將營銷機構歸口于經營科，還缺乏營銷策劃人員，對營銷策劃方案實施情況的診斷、評價流于形式。對營銷策劃中出現的重大問題表現得束手無策，調查預測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。

　　5、市場營銷策劃不夠科學規范

　　湖南省有的開發商囿于自身的短見，至今輕視營銷策劃，策劃缺乏科學性與系統性。有的開發商營銷行為不規范，既不做深入細致的市場調研，也沒有獨到新穎的營銷思路，以為營銷策劃就是簡單的房地產推銷，這其中有操作上的淺薄，更有心態上的鄙陋，這對營銷策劃科學化、規范化很不利。

營銷推廣策劃方案范文【篇7】

　　一、建設網站前的市場分析

　　1、相關行業的市場是怎樣的,市場有什么樣的特點，是否能夠在互聯網上開展公司業務。

　　2、市場主要競爭者分析，競爭對手上網情況及其網站策劃、功能作用。

　　3、公司自身條件分析、公司概況、市場優勢，可以利用網站提升哪些競爭力，建設網站的能力(費用、技術、人力等)。

　　二、建設網站目的及功能定位(企業自行處理或與專業公司商議)

　　1、為什么要建立網站，是為了樹立企業形象，宣傳產品，進行電子商務，還是建立行業性網站?是企業的基本需要還是市場開拓的延伸?

　　2、整合公司資源，確定網站功能。根據公司的需要和計劃，確定網站的功能類型：

　　企業型網站、應用型網站、商業型網站(行業型網站)、電子商務型網站;企業網站又分為企業形象型、產品宣傳型、網上營銷型、客戶服務型、電子商務型等。

　　3、根據網站功能，確定網站應達到的目的作用。

　　4、企業內部網(Intranet)的建設情況和網站的可擴展性。

　　三、網站技術解決方案(與專業公司商議)

　　根據網站的功能確定網站技術解決方案。

　　1、采用自建服務器，還是租用虛擬主機。

　　2、選擇操作系統，用Window20__/NT還是uni_,Linu_。分析投入成本、功能、開發、穩定性和安全性等。

　　3、采用模板自助建站、建站套餐還是個性化開發。

　　4、網站安全性措施，防黑、防病毒方案(如果采用虛擬主機，則該項由專業公司代勞)。

　　5、選擇什么樣的動態程序及相應數據庫。如程序ASP、JSP、PHP;數據庫SQL、ACCESS、ORACLE等。

　　四、網站內容及實現方式(與專業公司商議)

　　1、根據網站的目的確定網站的結構導航。

　　一般企業型網站應包括：公司簡介、企業動態、產品介紹、客戶服務、聯系方式、在線留言等基本內容。更多內容如：常見問題、營銷網絡、招賢納士、在線論壇、英文版等等。

　　2、根據網站的目的及內容確定網站整合功能。

　　如FLASH引導頁、會員系統、網上購物系統、在線支付、問卷調查系統、在線支付、信息搜索查詢系統、流量統計系統等。

　　3、確定網站的結構導航中的每個頻道的子欄目。

　　如公司簡介中可以包括：總裁致詞、發展歷程、企業文化、核心優勢、生產基地、科技研發、合作伙伴、主要客戶、客戶評價等;客戶服務可以包括：服務熱線、服務宗旨、服務項目等。

　　4、確定網站內容的實現方式。

　　如產品中心使用動態程序數據庫還是靜態頁面;營銷網絡是采用列表方式還是地圖展示。

　　五、網頁設計

　　1、網頁設計美術設計要求，網頁美術設計一般要與企業整體形象一致，要符合企業CI規范。要注意網頁色彩、圖片的應用及版面策劃，保持網頁的整體一致性。

　　2、在新技術的采用上要考慮主要目標訪問群體的分布地域、年齡階層、網絡速度、閱讀習慣等。

　　3、制定網頁改版計劃，如半年到一年時間進行較大規模改版等。

　　六、費用預算

　　1、 企業建站費用的初步預算

　　一般根據企業的規模、建站的目的、上級的批準而定。

　　2、 專業建站公司提供詳細的功能描述及報價，企業進行性價比研究。

　　3、 網站的價格從幾千元到十幾萬元不等。如果排除模板式自助建站(火山動力通常認為企業的網站無論大小，必須有排他性，如果千篇一律對企業形象的影響極大)和牟取暴利的因素，網站建設的費用一般與功能要求是成正比的。

　　七、網站維護

　　1、服務器及相關軟硬件的維護，對可能出現的問題進行評估，制定響應時間。

　　2、數據庫維護，有效地利用數據是網站維護的重要內容，因此數據庫的維護要受到重視。

　　3、內容的更新、調整等。

　　4、制定相關網站維護的規定，將網站維護制度化、規范化。

　　5、說明：動態信息的維護通常由企業安排相應人員進行在線的更新管理;靜態信息(即沒用動態程序數據庫支持)可由專業公司進行維護。

　　八、網站測試

　　網站發布前要進行細致周密的測試，以保證正常瀏覽和使用。主要測試內容：

　　1、文字、圖片是否有錯誤。、程序及數據庫測試。

　　3、鏈接是否有錯誤。

　　九、網站發布與推廣

　　以上為網站策劃中的主要內容，根據不同的需求和建站目的，內容也會在增加或減少。在建設網站之初一定要進行細致的策劃，才能達到預期建站目的。

　　企業網站建設推廣策劃書范例

　　(一)撰寫概述

　　1.企業網站建設策劃方案內容

　　現代企業已經與網絡密不可分，網站的宣傳運營等作用對企業非常重要，企業的網站以企業的需要為前提，網站建設策劃方案以如何進行建設為主要內容。

　　2.撰寫要點

　　企業網站建設策劃方案以網站的建設順序為范本進行撰寫，主要包含整體策劃、前期準備、具體功能、整合測試等內容。

　　(二)套用范本

　　__公司網站建設策劃方案

　　一、網站整體策劃

　　首先在做網站之前給要做的網站準確的定位，沒有方向的船哪邊的風都不會是順風。所以給網站定位，明確建站目的是第一步要做的。給網站做定位時，與公司決策層人士共同討論，以便于讓上層領導能對網站的發展方向有一定的把握，同時最好調動公司其他部門一起參與討論，及時從公司立場提出好的建議，結合到策劃中去。一個公司的好壞與部門之間工作結合的是否緊密是有著很大關系的!

　　二、網站前期信息收集

　　在明確建站目的和網站定位以后，開始收集相關的意見，跟公司其他部門結合，跟公司的實際情況結合，這樣可以發揮網站的最大作用。

　　這一步是前期策劃中最為關鍵的一步，因為做網站一定是為公司服務的，所以收集其他部門的意見和想法是最為必要的，這一步需要整理成文檔，可以讓其他部門配合提交一份本部門需要在網上開辟的欄目計劃書，這份計劃書一定要考慮充分，因為如果要把網站作為一個正式的站點來運營的話，所做的每一項欄目的設置都應該是有規劃的，如果考慮不充分會導致以后突如其來的新加內容破壞網站的整體規劃和風格，這也并不意味著網站成形后是不許添加欄目的，只是在添加的過程中需要跟網站的情況結合著來，最好是當初策劃時考慮全面!

　　三、具體分欄策劃

　　收集完其他各部門的相關信息以后，對其進行整理，整理以后找出重點，根據重點以及公司業務的側重點，結合網站定位來確定網站的分欄目需要有哪幾項，可能開始時會因為欄目較多進而難以確定最終需要哪幾項，這又是一個討論的過程，需要大家在一起把自己的意見說出來，一起反復比較，給定下來的內容進行歸類，形成網站欄目的樹狀列表用以清晰表達站點結構。

　　然后以同樣的方法，來討論二層欄目下的子欄目，對它進行歸類，并逐一確定每個二級分欄目的主頁面需要放哪些具體的東西，二級欄目下面的每個小欄目需要放哪些內容，讓欄目負責人能夠很清楚地了解本欄目的每個細節和每個欄目，大家討論完以后，就應由欄目負責人來按照討論的結果寫欄目規劃書，欄目規劃書要求寫得詳細、具體。并有統一的格式，以備網站留檔，這次的只是第一版本，以后在制作的過程當中如果出現問題及時修改，并且也需要留檔。要求有電子版和書面版兩份。

　　下面需要說一下設計的具體內容。每個欄目應該是格式統一的。

　　1，欄目概述，其中包括欄目定位，欄目目的，服務對象，子欄目設置，首頁內容，分頁內容。這一部分起到一個索引的作用，讓領導看起來能對欄目有一個大概的整體把握和了解。

　　2，欄目詳情，就是把每一個子欄目的具體情況描述一下，其中包括各個子欄目的名稱。

　　欄目目的(把子欄目的目的寫清楚)

　　服務對象(用以明確欄目的發展方向，為更好地達到目的而做哪些具體內容)

　　內容介紹(詳細說明本子欄目的具體內容)

　　資料來源(說明該欄目的內容來源是什么，以保證欄目開展下去不會出現沒有內容的情況)

　　實現方法(講述實現這個欄目的具體方法)

　　有關問題(欄目負責人在欄目的策劃過程當中想到的，目前尚未解決的問題)

　　重點提示(重點提示美工人員或編程人員需要注意的地方，或需要結合的地方，也可是欄目策劃人員對該子欄目在這些方面的良好建議)

　　3，相關欄目，這一項是用以說明本欄目和其他欄目之間的結合、溝通，之所以要有這一項是想通過各個欄目之間的聯系，來加強網站的整體性。

　　4，參考網站，標明本欄目參考了哪些網站，或可以參考哪些網站。并一定要說明參考其他網站的哪些優點，哪些地方是我們在建設過程當中應該注意的。絕不是只寫上一個網址就可以了!

　　5，附錄，用以記錄這個文檔的歷史修改過程和改了哪些內容。

　　四、具體設計制作

　　網站建設的下一步需要做的就是，讓頁面設計人員跟每個欄目的負責人來設計頁面，重申一下，在設計之前應該讓欄目負責人把需要特殊處理的地方向設計人員講明!在設計頁面時設計人員一定要把每個欄目的具體位置和網站的整體風格確定下來，為了讓網站有整體感，應該在網頁中放置一些貫穿性的元素，最終要拿出至少三種不同風格的方案，每種方案應該考慮到公司的整體形象，與公司的精神相結合。設計方案拿出以后，由大家討論定稿。

　　設計完成下一步是實現，由制作人員負責實現網頁，并制作成范本。在這個過程實現的同時，欄目負責人應該開始收集每個欄目的具體內容并整理。范本制作完成后，由欄目負責人往每個欄目里面添加具體內容。

　　網站的建設應該是同時進行的，這如何統籌是一個比較重要的問題。在上面所講述的過程進行的同時，網站的程序人員應該正是處于開發程序的階段，如果實現的這個過程中出現什么問題，編程人員應和制作人員及時溝通，以免程序開發完成后發現問題要進行大規模的返工。

　　五、整合測試(由專業人士操作)

　　一般性網站建設(適用各種網站建設)

　　(一)建設網站前的市場分析

　　1.相關行業的市場是怎樣的，市場有什么樣的特點，是否能夠在互聯網上開展公司業務。

　　2.市場主要競爭者分析，競爭對手上網情況及其網站規劃、功能作用。

　　3.公司自身條件分析、公司概況、市場優勢，可以利用網站提升哪些競爭力，建設網站的能力(費用、技術、人力等)。

　　(二)建設網站目的及功能定位

　　1.為什么要建立網站，是為了宣傳產品，進行電子商務，還是建立行業性網站?是企業的需要還是市場開拓的延伸?

　　2.整合公司資源，確定網站功能。根據公司的需要和計劃，確定網站的功能：產品宣傳型、網上營銷型、客戶服務型、電子商務型等。

　　3.根據網站功能，確定網站應達到的目的作用。

　　4.企業內部網(Intranet)的建設情況和網站的可擴展性。

　　(三)網站技術解決方案

　　根據網站的功能確定網站技術解決方案。

　　1.采用自建服務器，還是租用虛擬主機。

　　2.選擇操作系統，用uni_，Linu_還是Window20__/NT。分析投入成本、功能、開發、穩定性和安全性等。

　　3.采用系統性的解決(如IBM，HP)等公司提供的企業上網方案、電子商務解決方案，還是自己開發。

　　4.網站安全性措施，防黑、防病毒方案。

　　5.相關程序開發。如網頁程序ASP、JSP、CGI、數據庫程序等。

　　(四)網站內容規劃

　　1.根據網站的目的和功能規劃網站內容，一般企業網站應包括：公司簡介、產品介紹、服務內容、價格信息、聯系方式、網上訂單等基本內容。

　　2.電子商務類網站要提供會員注冊、詳細的商品服務信息、信息搜索查詢、訂單確認、付款、個人信息保密措施、相關幫助等。

　　3.如果網站欄目比較多，則考慮采用網站編程專人負責相關內容。注意：網站內容是網站吸引瀏覽者最重要的因素，無內容或不實用的信息不會吸引匆匆瀏覽的訪客。可事先對人們希望閱讀的信息進行調查，并在網站發布后調查人們對網站內容的滿意度，以及時調整網站內容。

　　(五)網頁設計

　　1.網頁美術設計要求，網頁美術設計一般要與企業整體形象一致，要符合CI規范。要注意網頁色彩、圖片的應用及版面規劃，保持網頁的整體一致性。

　　2.在新技術的采用上要考慮主要目標訪問群體的分布地域、年齡階層、網絡速度、閱讀習慣等。

　　3.制訂網頁改版計劃，如半年到一年時間進行較大規模改版等。

　　(六)網站維護

　　1.服務器及相關軟硬件的維護，對可能出現的問題進行評估，制定響應時間。

　　2.數據庫維護，有效地利用數據是網站維護的重要內容，因此數據庫的維護要受到重視。

　　3.內容的更新、調整等。

　　4.制定相關網站維護的規定，將網站維護制度化、規范化。

　　(七)網站測試

　　網站發布前要進行細致周密的測試，以保證正常瀏覽和使用。主要測試內容：

　　1.服務器穩定性、安全性。

　　2.程序及數據庫測試。3.網頁兼容性測試，如瀏覽器、顯示器。

　　4.根據需要的其他測試。

　　(八)網站發布與推廣

　　1.網站測試后進行發布的公關、廣告活動。

　　2.搜索引掣登記等。

　　(九)網站建設日程表

　　各項規劃任務的開始完成時間、負責人等。

　　(十)費用明細

　　各項事宜所需費用清單。

營銷推廣策劃方案范文【篇8】

　　一、網管扮演圣誕老人送禮物

　　既然是圣誕節，當然少不了圣誕老人。可以讓網吧一個員工裝扮成圣誕老人，并且在口袋里裝一些糖果、小布偶之類的東西。穿梭在網吧各個區域，看到一些常來熟悉的顧客，多少派發點禮物。禮物不在大，不再貴重，在于一個網吧出乎意料的創意。如果能使上網顧客感受到這個網吧很有特色，很人性化，那么就是成功了。

　　二、不同游戲主題的聚會

　　很多人去網吧就是為了玩游戲，其中玩魔獸爭霸、實況、勁舞的比較多。網吧網管可以根據游戲服務器本地PF值顯示的統計，了解網吧最受歡迎的游戲是什么，然后舉辦幾場游戲的競技比賽，比如上午是魔獸爭霸賽，下午是勁舞賽。游戲參賽者均有禮物，得獎者禮物更大。

　　游戲主題的聚會，可以說是給玩家提供了一個比武切磋的平臺，就是把這群人給集合起來，一起來玩游戲，線上線下打成一片，而一些游戲新手也樂于在這種場合向高手請教。

　　多主題的游戲競技比賽不僅可以為網吧發掘更多潛在的顧客，還可以提高網吧的上座率以及網吧在這群游戲玩家中的知名度和影響力。

　　三、充值抽獎活動

　　抽獎是大家都很喜歡的一個活動，對于當天在網吧充值達到10元以上的會員，均有一次抽獎機會，也可重復抽獎但要分次數。比如充值50，就有5次抽獎機會。

　　網吧收銀員最好做一個看上去很喜慶的抽獎箱子，箱子用紅紙來做底色，再貼上一些插畫，如圣誕老人、雪花、馴鹿。獎品可以是5元充值費，10元充值費，礦泉水一瓶，泡面一桶，3元代金券，餐巾紙等等。

　　四、會員生日享受優惠上網

　　網吧可以提前做出宣傳，凡是圣誕節當天過生日的會員朋友，持本人身份證可在本網吧可免費上網2小時，或者是贈送5-20元不等的上網充值卡、其他禮物。

營銷推廣策劃方案范文【篇9】

　　---針對成人自助 一：主 題：比爾森：不僅奉獻美食，更傳導健康理念! 二：宣傳詞：隨紅酒一起邂逅浪漫的國度，讓與生俱來的優雅結束休眠。三：目 的：

　　通過推廣活動達到新店開業宣傳以及吸引顧客的再次光 臨帶動單店淡季客流量。 四：時 間：單店自行擬定。 五：推廣方式：

　　1)、針對預售餐券：購買預售vip貴賓券數量達到6張以上(此券購 買當日不可使用)，贈送紅酒一瓶或紅酒代金券6張。 備 注：可累計。

　　例：購買12張vip貴賓券贈紅酒2瓶或12張紅酒代金券。

　　2)、針對當日用餐顧客：

　　用餐結束后的每一位顧客憑小票可以領取價值38元的紅 酒代金券一張。

　　六：兌換規則：6張紅酒代金券兌換紅酒一瓶，一張小票只能領取一 張紅酒代金券。

　　七：宣傳模式：展板 dm單 大屏幕 海報 led 節約

　　7.1展 板：

　　7.3大屏幕：滾動形式“隨紅酒一起邂逅浪漫的國度，讓與生俱來的優雅結束休眠。來自于智力earl酒莊經典品系紅酒傾情贈送， 恭請蒞臨”

　　7.4 led

　　八：紅酒代金卷模板： 1：正 面

　　大小15/8m

　　正面內容(宣傳語、兌換時間、使用日期、地點、訂餐電話、編號、存根蓋章區) 2：背 面

　　背面內容

　　使用須知,簽字蓋章區(簽字人為責任人簽字)篇二：圣誕節促銷活動集錦 圣誕節促銷活動集錦

　　商場圣誕節活動策劃

　　時間：2023年12月16日—31日 地點：購物廣場業態店、好時尚 主題：送一片平安給世界 副題：真情片片、愛滿人間 圣誕背景音樂：《雪絨花》、《鈴兒響叮當》、《平安夜》、等節日音樂。 所需道具：圣誕

　　展臺10個、10塊與展臺面積一樣大的紅地毯、圣誕樹10棵(按各店的實際要求選擇)、彩帶200條、圣誕彩燈10串、主題橫幅 18條、禮品包裝襪子2000只、圣誕帽2000個、彩色小氣球3000個、指示牌66塊、棉絮10袋、慶典彩紙碎片10袋、小蝴蝶結20000個。 終端布置一：店堂在天天見、時代、購物廣場、黃村、柳北、上海、荔浦、北門、迎賓、

　　好時尚

　　1、在超市的中心位置，擺好一個圣誕展臺，鋪好地毯。

　　2、在展臺的中心布置好圣誕樹，掛好彩燈。

　　3、將黃牌商品裝入禮品包裝襪中，掛在圣誕樹上。

　　4、用棉絮點綴在圣誕樹上，撒上彩紙碎片。

　　5、用彩條將賣場的所有空白的立柱纏繞狀、再將空白的墻面、櫥窗用彩條組成“圣誕快樂”、“marrychristmas”和圣誕樹或圣誕老人的圖案裝飾。

　　6、在購物貨架的每一層都用彩條布置好。

　　7、賣場的'每一個區將氫氣球扎好，10個一扎，按實際的比例分配在每個貨架上。

　　8、對應每扎氣球掛上圣誕帽、圣誕襪子上下交叉布置。

　　9、進口處掛“送一片平安給世界”。

　　10、出口處掛“真情片片、愛滿人間”。 終端布置二：賣場調整

　　1、將每個品類的商品挑選出精品各做一個堆頭，每個商品堆頭上撒上碎金粉彩紙。

　　2、在每個商品商貼小蝴蝶結。(生鮮商品不貼)

　　3、將各商品堆頭圍繞著圣誕樹排列，排列方法：①圓形排列法：生鮮→紅酒→圣誕玩具→促銷服裝→家居用品→小食品→飲料→生鮮②矩形排列法： 第一行，左：生鮮、右：紅酒

　　第二行，左：圣誕玩具、右：促銷服裝 中心：圣誕樹

　　第三行：左：家居用品、右：小食品 第四行：左：飲料、右：生鮮

　　4、在每個區的接口處掛好每個區的名稱，例如：美味街、家居路等

　　5、在每一個貨架接口處都安排一名圣誕導購員歡迎顧客。(每位導購司儀戴好圣誕帽) 配合：

　　1、商品行政部下發通知

　　2、連鎖公司事實活動

　　3、采購中心配置商品

　　4、企劃中做報紙廣告、噴繪、指示牌 廣告：

　　1、廣播電視報做整版彩色廣告2期

　　2、日、晚報中縫12次

　　3、各超市進口處、出口處的橫幅企劃中心。

##結束

營銷推廣策劃方案范文【篇10】

　　湖南省房地產企業市場營銷策劃的對策

　　1、強化市場營銷策劃意識

　　湖南省房地產企業要形成市場營銷策劃的全新理念，強化市場營銷策劃意識，對市場營銷策劃概念、作用要有一個全面的認識。21世紀的最大的競爭是觀念的競爭，觀念的落后是最大的落后，尤其是企業領導應是觀念追潮的促進派，要大膽改革，敢于實踐，創新市場營銷策劃的方法。隨著房地產市場的發展和完善，市場營銷策劃將成為市場營銷的至高境界，對市場營銷的各項工作有機地、整體地安排、部署、協調、銜接，做到市場營銷策劃工作周密合理，從而有效地盤活市場，確保產品暢銷。因此，湖南省房地產企業應在市場營銷策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認識中解脫出來。

　　2、確立全面系統的市場營銷策劃思想

　　房地產企業應抓好前期策劃，即就是項目選擇和投資決策，項目選得好，市場就會有需求，后期銷售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，后期再采取廣告、讓利、促銷等措施，也無濟于事。尤其在市場不景氣時，開發商應注重市場調整和前期策劃工作。在業外人士看來，開盤前無非是一些無關大節的瑣碎之事，其實開盤成功是實現良好的銷售業績的重要基礎，開盤前的整合營銷策劃是一種運用整合行為的過程，通過營銷方式、手段的系統化結合，根據市場進行動態修正，實現樓盤價值的全程營銷效果。此階段應完成的策劃工作是發掘項目的最佳賣點，打造個性化產品，做好定價前的市場調查研究，選擇好定價方法，進行科學合理地定價，策劃好廣告，做好開盤的時間選擇。一般來說房地產項目開盤后一段時間形成一個銷售高峰，在高峰過后，銷售業績將會明顯下降，此時要注意加強盤后滾動的營銷策劃工作，調查消費者對品牌的認識與接受程度，發掘新的細分市場與目標客戶，調整營銷策略，進行尾盤處理與售后策劃。湖南省大部分房地產企業缺乏全面系統的營銷策劃思想，對整體營銷策劃知之不多，憑感覺搞策劃，這樣的策劃不符合房地產全程策劃的客觀要求。一個完善的商品房營銷策劃包括前期階段、銷售階段、售后階段的全面策劃，只有整合起來策劃，方可使房地產市場營銷策劃充分發揮作用，否則，營銷鏈不能搭接起來反而被中斷。因此，湖南省的房地產企業往后應該樹立全面系統的營銷策劃思想，展開全程營銷策劃、整體營銷策劃工作。

　　3、加強時市場營銷策劃的理性思考

　　開發商經過多年的探索，已開始用理性的眼光看待市場營銷的價值，但仍有許多企業還未從根本上認識房地產營銷的合理內涵，在房地產開發實踐中未能最大限度地發揮營銷策劃的作用。營銷策劃是一種貫穿市場意識、連接產前市場與產后市場的一種行為方式，營銷策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，總結出一種如何把樓盤市場推廣的行為方式。開發商分析樓盤與市場的對接問題，是為了適應市場發展需要，做好樓盤的市場推廣。營銷策劃是一種主動創造效益的行為方法，是一條基于市場需求之上的“綱”，貫穿房地產定位、開發、銷售、物業管理等工作環節，它采用市場調研、銷售技巧等工作來開拓、擴大市場。營銷策劃是一種運用整合效應的行為過程，是房地產開發過程中的一種內化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營銷策劃是物業構筑品牌的基礎，樓盤品牌的創立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環節中追求品牌意識的體現。因此，湖南省一些房地產企業“匆忙決策”、“盲目開發”、“追捧時髦流行概念”的做法，實質上是對房地產市場營銷策劃缺乏理性的思考，對市場營銷策劃的理解還停留在表面上、現象上，對于市場營銷策劃是貫穿市場意識，有效連接產前產后市場，運用整合效應謀劃營銷方略，更高程度上塑造企業品牌，主動適應市場、創造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產企業應進一步加深對市場營銷策劃的理解，從整體上把握住市場營銷策劃的概念與作用，走出適合企業自身情況的營銷策劃之路，用審視的目光、科學的理念、嚴謹的態度來對樓盤進行周密的營銷策劃，使樓盤給企業帶來效益。

　　4、建立有效的市場營銷策劃體系

　　市場營銷策劃是一個系統工程，它牽涉到企業、消費者、社會三者之間關系的處理及利益的分配，包括機會與問題分析、目標確定、策略制定、行動方案設計、營銷費用預算等多環節的配套整合，對市場營銷要控制、銜接、調整與處理，需組建一定的組織機構，配備一定的專業人員，加強市場調查、預測與研究，進行市場營銷戰略的可行性設計，開展市場細分、產品定位、產品開發、產品定價、銷售渠道選擇及促銷等的營銷活動。房地產市場營銷策劃牽涉的面廣，包含的內容多，環節很復雜，需要建立市場營銷策劃體系，以保證市場營銷的有效實施。湖南省房地產企業應根據市場營銷策劃的要求，結合市場與企業實際情況，不斷完善市場營銷策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營銷技巧老到的人員組成營銷策劃機構，使市場營銷策劃工作有專門的機構來管理，也有專門的人員來具體運作。其次，制定合理的物業營銷計劃，使各項營銷工作事先得到周密的安排與部署，在時間進度上相銜接，在實施行動上能協調，在效果控制、檢查，評價上有具體措施，使市場營銷策劃體系進一步完善。

　　5、從長計議做好市場營銷策劃工作

　　“短期行為”、“急功近利”是企業生產經營行為不理性的代名詞，忽視可持續發展的要求開展的市場營銷策劃實質上無視了長期發展，這樣的企業在市場經濟的大風大浪中經不起考驗。“盲目跟風”的實質是缺乏自己的經營主張，由于市場信息有時滯性、隱蔽性，信息時常出現失真現象，捕風捉影式的開發，潛伏的危險較大。不結合市場行情、樓盤具體要求，一哄而上搞開發，看起來是搶奪市場，追求效益，實質上不能塑造企業的經營特色，投資也獲不到理想的回報，企業也無法實現穩定的效益。從歷史營銷的角度來看，開發商的利益包括目前利益與長遠發展兩個方面，目前利益一般來說比較直截了當，引人注目;而長遠發展要用遠見的目光來審視，否則被認為“不現實”、“無刺激”，因而易被忽視。其實長遠發展應是經營者追求的目標，只有長遠發展，才可經久不衰。只追求目前利益，經營上就會因缺乏長遠打算而打亂仗，產生短視最后導致“好景不長”，可以說把暫時的經濟效益指標當成唯一的追求，開發商在營銷策劃過程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會太久了。當然，目前利益是長遠發展的現實需要，沒有目前利益要求長遠發展也是不可想象的，而長遠發展應該是開發商一貫追求的目標，不圖長遠發展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時要考慮長遠發展，考慮長遠發展的時候不可避開目前利益，但當目前利益與長遠發展兩者不可兼得時應優先考慮長遠發展。湖南省房地產企業應冷靜地檢查自身的經營方針，樹立科學的效益觀，在市場營銷策劃時權衡好目前利益與長遠發展的關系，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開發”等毛病的產生，從長計議地搞好房地產市場營銷策劃工作，促進企業的可持續發展。

　　6、確保市場營銷策劃科學規范

　　據消費者協會的統計表明，近幾年物業投拆的個案最多，投拆的內容大體為：發展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統不完善，宣傳內容與事實不符，物業管理收費高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開發商不深入細致的市場調研就上項目，急躁冒進，這是市場營銷策劃不科學、不規范、不理智的表現。隨著我國房地產市場走向成熟，市場營銷策劃將朝著規范化、科學化發展。就這一發展趨勢來說，開發企業最需要的是房地產營銷策劃人才和優秀的營銷人員，湖南省房地產企業應加強市場營銷隊伍管理，提高隊伍素質，建立健全有關營銷隊伍管理的各項規章制度，找好營銷主管，遵循營銷人員思想、行為的客觀規律，發揮他們的積極性、創造性，注重營銷人員素質與業務的培訓。注重營銷策劃工作各項內容的銜接、協調，使營銷策劃科學化、規范化。加強房地產市場的調查與分析，把握市場機會，規避市場風險，制定營銷目標、設計策略與行動方案并及時進行實施后的追蹤檢查，以便發現策劃科學與否。

營銷推廣策劃方案范文【篇11】

　　旅游網絡營銷以it技術手段為基礎，驅動了旅游營銷發生徹底的變革。它集傳媒與交易場所于一身，利用國際互聯網進行旅游營銷活動，因而賦予旅游營銷組合以嶄新的。旅游企業和旅游目的地的旅游網絡營銷應推行下列營銷組合策略：

　　1、旅游促銷策略

　　旅游網絡促銷是充分發揮互聯網互動式傳播功能，借助豐富的網絡傳播方式進行旅游企業和產品以及旅游目的地形象的促銷宣傳。其主要做法：

　　(1)開展網絡公關

　　組織網上旅游愛好者沙龍和旅游俱樂部，廣納會員，不斷舉行豐富多彩的網上聯誼活動，吸引旅游者參與，宣傳旅游企業文化和旅游產品，培養旅游愛好，以加深旅游者對旅游企業的印象，激發旅游者的消費欲望。

　　(2)網絡廣告促銷

　　在網上進行廣告促銷主要有三種形式：一是直接發布各種規范的旅游企業與旅游產品信息，通過形、影、聲、色等立體形象構成的旅游產品櫥窗展現在上網客戶的面前;二是以知識性、信息性、趣味性的卡通片促銷。

　　(3)虛擬網游促銷

　　吸引客戶參加虛擬網上旅游，讓客戶通過網游感受旅游產品魅力，感受旅游企業的形象。

　　2、推行旅游產品形象策略

　　旅游產品的特點是其產銷同地、主體無形，旅游者在購買前是觸摸不到旅游產品實體的。旅游網絡營銷雖然不能改變旅游產品的這個本質屬性，但是卻能賦予旅游產品獨特的形態——虛擬產品形象。因此，在旅游企業或旅游目的地的旅游網絡營銷中，首推旅游產品形象策略。

　　旅游產品形象策略是充分利用旅游網絡的多媒體功能，將旅游產品的虛擬形象立體化、仿真化地在旅游網站上展示出來，可使旅游消費者在網絡空間中看到旅游產品的形象，認識旅游產品的價值，甚至可以通過虛擬網絡旅游感受旅游產品的魅力。

　　為了使旅游產品形象能夠定位在旅游者的心中，應利用旅游網絡的即時互動功能進行旅游產品的開發設計。具體做法是：在旅游網站上設置旅游者專欄，開辟“旅游者意見區”、“網上旅游咨詢區”、“旅游自我設計區”等網頁，通過這些網頁了解旅游者的需求，征求旅游者對旅游產品的意見和建議，特別是旅游者對旅游產品的開發設計建議，從而開發設計出符合旅游者需要的旅游產品。

　　3、旅游產品價格公示策略。旅游企業和旅游目的地的旅游網絡營銷應利用這些特點，推行旅游產品價格公示策略。

　　旅游產品價格公示策略是利用旅游網絡的媒體功能和互動功能，將各個旅游企業的旅游產品價格和產品價格組合列表公示，使旅游消費者在旅游網絡空間中同時看到大量同類旅游產品價格，認識旅游產品價格的合理所在，并可以通過互動調價拿到自己滿意的購買價格。

　　在網上推行旅游產品價格公示策略的主要做法如下：一是提供各種旅游產品的系列價格表，這些價格表要標明產品組合，并分淡旺季節和供需變化公布價格調整表。二是開辟旅游產品組合調整價格區，供旅游者自由組合自己需要的旅游產品組合，并獲得相應的產品價格。

　　4、旅游網絡化渠道策略

　　旅游網絡銷售是旅游網絡營銷最具革命性的部分，它將旅游產品的虛擬化展示、虛擬化消費、旅游咨詢、旅游訂購集于一身，并在跨時空的狀態下讓旅游者與旅游產品銷售商甚至旅游產品生產者坐在一起進行交易活動。在這個交易革命中，旅游中間商、代理商的地位受到巨大沖擊，生產企業直銷與產品零售商取得越來越大市場主動權。面對這場旅游營銷革命，旅游企業和旅游目的地旅的游網絡營銷要推行旅游網絡化渠道策略。

　　旅游網絡化渠道策略是以大型專業旅游網站為營銷中心，建立覆蓋目標市場區域的網絡化銷售渠道，以便24小時向各種客戶提供最近便的服務。推行旅游網絡化渠道策略的主要做法是：在旅游企業和旅游目的地的國內三級和國際三級市場以及機會市場范圍內，按照市場開發戰略計劃，逐步在國內外目標市場建立起服務于的銷售代理網點。這些銷售代理網點與所屬旅游企業的專業網站建立起封閉式銷售服務網絡，并與銀行建立起安全、高效的旅游卡票網上結算系統，從而保證旅游信息、產品銷路、商品貨路、資金結算等業務往來的暢通。

　　旅游網絡營銷戰略策劃重點

　　發展旅游網絡營銷是一個需要技術、資金和設備的巨型高科技工程，又是一個需要觀念、人才、智慧的系統經濟工程。無論是一個旅游企業還是一個旅游目的地，都要站在全球戰略的高度充分認識旅游網絡營銷、搶占旅游網絡信息市場的必要性和緊迫性，抓住發展旅游網絡營銷的戰略重點，重拳出擊，盡快建立起一套初具形態的旅游網絡營銷體系，縮短與世界發達地區和發達國家差距。

營銷推廣策劃方案范文【篇12】

　　樓盤營銷推廣策劃方案篇1

　　房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之后我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。為了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。

　　一個好的房地產營銷方案必須有一個好的銷售計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

　　1.房地產營銷計劃的內容

　　在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：

　　1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

　　2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

　　3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

　　4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。

　　5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。

　　6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?

　　7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

　　8.控制：講述計劃將如何監控。

　　一、計劃概要

　　計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。

　　二、市場營銷現狀

　　計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

　　1.市場情勢

　　應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

　　2.產品情勢

　　應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。

　　3.競爭情勢

　　主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

　　4.宏觀環境情勢

　　應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

　　三、機會與問題分析

　　應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

　　經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

　　只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!

　　(一)工作計劃的格式：

　　1.計劃的名稱。包括訂立計劃單位或團體的名稱和計劃期限兩個要素，如“年度班主任工作計劃”。

　　2.計劃的具體要求。一般包括工作的目的和要求，工作的項目和指標，實施的步驟和措施等，也就是為什么做、做什么怎么做、做到什么程度。

　　3.最后寫訂立計劃的日期。

　　(二)工作計劃的內容。一般地講，包括：

　　1.情況分析(制定計劃的根據)。制定計劃前，要分析研究工作現狀，充分了解下一步工作是在什么基礎上進行的，是依據什么來制定這個計劃的。

　　2.工作任務和要求(做什么)。根據需要與可能，規定出一定時期內所應完成的任務和應達到的工作指標。

　　3.工作的方法、步驟和措施(怎樣做)。在明確了工作任務以后，還需要根據主客觀條件，確定工作的方法和步驟，采取必要的措施，以保證工作任務的完成。

　　(三)制訂好工作計劃須經過的步驟：

　　1.認真學習研究上級的有關指示辦法。領會精神，武裝思想。

　　2.認真分析本單位的具體情況，這是制訂計劃的根據和基礎。

　　3.根據上級的指示精神和本單位的現實情況，確定工作方針、工作任務、工作要求，再據此確定工作的具體辦法和措施，確定工作的具體步驟。環環緊扣，付諸實現。

　　4.根據工作中可能出現的偏差、缺點、障礙、困難，確定預算克服的辦法和措施，以免發生問題時，工作陷于被動。

　　5.根據工作任務的需要，組織并分配力量，明確分工。

　　6.計劃草案制定后，應交全體人員討論。計劃是要靠群眾來完成的，只有正確反映群眾的要求，才能成為大家自覺為之奮斗的目標。

　　7.在實踐中進一步修訂、補充和完善計劃。計劃一經制定出來，并經正式通過或批準以后，就要堅決貫徹執行。在執行過程中，往往需要繼續加以補充、修訂，使其更加完善，切合實際。

　　樓盤營銷推廣策劃方案篇2

　　一、項目簡介：

　　鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

　　鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了

　　銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

　　現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

　　二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計__年5月底辦下。

　　由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

　　二、市場概況及基本競爭格局：

　　a、東南板塊及鄭汴路商圈。

　　鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

　　鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

　　東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

　　航海東路與107國道沿線是__年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。

　　b、小戶型市場概況。

　　自__年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是__年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

　　燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

　　c、商鋪市場

　　商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

　　和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

　　三、項目swot分析

　　一)優勢

　　1)鄭汴路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐_房地產營銷策劃書策劃書。

　　市場細分如下：

　　a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

　　b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合

　　c、復合市場。鳳凰城一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

　　本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面

　　樓盤營銷推廣策劃方案篇3

　　前言

　　一、太原樓市分析

　　個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產發展的潮流。物業項目要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。

　　二、項目物業概述(略)

　　三、項目物業的優勢與不足

　　優勢：

　　1、位置優越，交通便捷

　　位置優越：處于北城區的成熟社區之中心;徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。

　　交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案

　　2、區內康體、娛樂、休閑設施一應俱全

　　室外設施：活動廣場、小區幼兒園、醫院、購物廣場、籃球場

　　室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

　　3、小戶型

　　2房2廳、3房2廳，面積68.79——106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。

　　不足：

　　1、環境建設缺乏吸引性景觀

　　環境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發目標購房群興趣;不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區內居民的榮譽感。(現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)

　　2、物業管理缺乏特色服務

　　物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求(事業有成、時尚、享受)開展特色服務，使HS花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。

　　四、目標購房群

　　1、年齡在35——60歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人

　　家庭構成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

　　2、年齡在28——45歲之間事業蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業主

　　家庭構成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

　　五、項目物業營銷阻礙及對策

　　阻礙：

　　1、HS花園內朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。

　　2、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。

　　對策：

　　1、把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。

　　2、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。

　　一是區內人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。

　　故對策有二：

　　一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售;

　　二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

　　六、形象定位

　　根據物業項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

　　主體廣告語：

　　輝煌人生，超凡享受

　　——HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

　　輝煌人生

　　HS花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

　　超凡享受：

　　享受入住方便

　　享受交通便捷

　　享受特別服務

　　享受都市繁華

　　享受榮譽

　　七、兩點整體建議

　　1、建HS廣場和寓意噴泉

　　針對HS花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。為北城區增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。

　　試想：當夜幕降臨的時候，沿一路走來。遠遠的看到HS廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

　　如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區內居民的榮譽感。

　　2、物業管理方面提供特色家政服務

　　HS花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業管理方面可以根據居民的實際需要提供__送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強HS花園對目標購房群的吸引力。

　　八、廣告宣傳

　　HS花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

　　1、盡竭傳達HS花園的優勢與賣點;

　　2、盡快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業形象;

　　3、直接促進HS花園的銷售。

　　基于以上三個目的和太原房地產市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發展期。

　　在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達HS花園的優勢與賣點;

　　在廣告發展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動和現場POP直接促進樓盤的銷售。

　　廣告切入期(1——2個月)

　　1、報紙軟文章

　　主題1：輝煌人生，超凡享受

　　——記“我”為什么選擇HS花園

　　主題2：事業生活輕松把握

　　——記HS花園特別的家政服務

　　2、系列報紙硬廣告

　　主題1：輝煌人生，超凡享受

　　——這里離購物休閑廣場只有45分鐘

　　主題2：輝煌人生，超凡享受

　　——家里面的娛樂休閑

　　主題3：輝煌人生，超凡享受

　　——HS廣場就是我們家的后花園

　　3、網絡宣傳同樣突出相應的主題，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告的投放降低風險，同時保證廣告的宣傳效果。

　　廣告發展期(3——4個月)

　　1、報紙

　　從各個側面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。

　　2、電視

　　配合促銷活動和對開發公司的專訪等形式對項目從工程設計、工程質量、開發商實力、開發理念和項目的優勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發商的良好口碑。

　　3、電臺

　　通過電臺配合搜房網的購房者俱樂部活動和配合項目的形象，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達。

　　4、單張

　　通過商業信函投遞、售樓處發送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。

　　5、戶外廣告

　　①在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告;

　　②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告;

　　③在北城生意火爆的大酒店對面樹巨幅廣告牌;

　　6、車身廣告

　　項目——繁華地段項目——購物中心項目——火車站

　　7、公共活動

　　舉辦各種公共活動，樹立HS花園美好形象，迅速提升HS花園的知名度、美譽度和記憶度。

　　①HS廣場落成剪彩儀式

　　邀請北城區各界知名人士及HS花園新老業主榮譽出席(有文藝表演及娛樂節目等)

　　②寓義噴泉征名及題名活動

　　以各種方式(信函、熱線、現場、郵件等)大張旗鼓向社會各界征集HS廣場寓義噴泉的名稱。之后，在一個令人矚目的日子里，開展現場題名活動。在題名現場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵(根據所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵)。

　　③HS花園“文化活動月”活動

　　一方面豐富項目周邊居民的文化活動，有益于地方文化事業，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應，博得民眾的好感，有利于迅速樹立HS花園美好的公眾形象;另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內提高HS花園的知名度，造成持續記憶。

　　1)向北城區各界人士贈送或優惠提供當月影院大片入場券;

　　2)于各節假日及工休日在HS廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等;

　　3)在北城區范圍內開展HS花園“文化活動月”萬人簽名活動。

　　8、網絡

　　通過太原搜進行全面宣傳，配合網絡炒作和太原市購房者俱樂部的會員看房活動，消化一部分產品。

　　①太原市購房者俱樂部“假日看房班車”活動;(目前有效會員近千名，并且數字還在以每周5-10人的速度增加，消費能力不可低估。)

　　②項目網站或是網頁的制作(建立廉價互動的溝通平臺);

　　③網站論壇同時進行討論，使開發商和未來業主進行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況，更好的拉動銷售。

　　9、DM直投雜志

　　太原市房地產信息雜志的定向投遞，通過強大的派發網絡進行宣傳，雜志本身的信息量大保存時間長和到達率高的優勢表現的淋漓盡致。

　　九、費用預算(略)

　　十、專業精神和職業水準將為您帶來不一樣的效果

　　由于我們是聯合和太原市的各強勢媒體，同媒體同時由于政府的支持我們的費用會成為效果明顯之外的另一個吸引人的地方。優勢互補、資源共享、促成立體報道的輿論合力網絡、報紙、電臺和電視臺聯動合作組織，互相提供新聞線索，聯合采訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發揮各自媒體的傳播優勢，以達到宣傳效果;共同策劃新節目、新欄目。網絡、報紙、電臺和電視臺的結合有利于雙方爭取更多的潛在受眾。所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時間內可能創造受傳條件成為受眾的人。

　　幾個媒體的潛在受眾雖不盡相同，但若結合起來，其潛在受眾將是十分巨大的。將潛在受眾轉變為實在受眾，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場，提高社會效益和經濟效益的需要。網絡、報紙、電臺和電視臺充分利用各自的傳播優勢，進行立體報道，達到輿論合力，這是媒體整合的主要目標。在網絡、報紙、電臺和電視臺的整合過程中，網絡、電視將通過栩栩如生的動感畫面和快捷性的長處，使觀眾盡快得到初步的，鮮明的，直觀的感性認識;電臺、報紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報紙能反復閱讀，具有穩定性的文字報道和犀利評論的特點，引導讀者深入思考;雜志的針對性強、生命周期長的特點。這將有利于開發商和相關行業商家依據自身的情況特點，選擇合適的信息傳遞給目標受眾，同時保證廣告容易被目標受眾接受。媒體聯動既發揮了各自的特長，又交叉互補，彌補了各自的不足和局限性，從而擴大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。

　　我們秉承如下方面原則：

　　1、經濟節約，限度為客戶省錢。

　　2、追求創新。廣告形式力求創新，創新同時與創意進行很好地結合。

　　3、努力建立品牌與目標群之間的關系。對于大眾媒體，通常可以有效地幫助建立牌的知名度。而對于小眾媒體，則可以針對某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費者與產品或品牌的某種內在聯系，讓消費者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告。

　　4、建立協作關系。巧妙溶入媒體中去，不但純進行硬廣告的宣傳。

　　5、巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當的公關活動可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果。

　　在整合營銷傳播中，“整合”是基礎，互動才是雙贏，需要在營銷中產生拉力同時與消費者建立起良好的互動關系。

　　樓盤營銷推廣策劃方案篇4

　　1、購房抽車庫

　　目的：刺激銷售

　　思路：

　　如今的客戶對房子的要求是越來越高，對車子的需求也是越來越多，不是有車一族，也是即將要成為有車一族，因此在購買房子時，車庫也是他們考慮的重要因素之一，

　　活動內容：

　　選定一個活動日期，在活動規定期間內購房者，均可享受“購房抽車庫”的活動，里面還可以包含一些其他的驚喜禮物，吸引客戶的注意。

　　2、網上房源，一線牽

　　目的：讓人感受三湖春天的現代氣息，“春天”的生動形象

　　目標客戶群：年輕客戶

　　思路：

　　網上沖浪、白領的生活、生存方式之一。在網上拍賣房屋，是一種新興的促銷方式，具較強的吸引力，而且到達率極高，易于人際傳播。此活動與咸寧或嘉魚的房地產網站合作。

　　活動內容：

　　選取幾套朝向湖邊，景觀上佳的單位，價高者得。同時，選擇一些主流媒體進行軟性新聞的炒作。

　　3、早起的風景更動人

　　目標：直接刺激銷售，聚集現場人氣

　　思路：

　　年底售樓前，提前半個月投播廣告，從而蓄積潛在購買人群。在開售之際，按買家買樓先后給予不同折扣。

　　活動內容：

　　在發售之初，按購買先后分別給予購樓折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名九五折。(具體按成本和銷售走勢而定)。

　　4、萬元讓利約“惠”三湖春天—買房送“菜單式裝修”

　　目的：促進銷售

　　思路：

　　能夠加快實現商品住宅的價值和使用價值，“毛坯房”交房后還要經過一段時間的裝修、裝飾，并購置家具家電，這就需要購房者投入大量時間和精力，通過買房送裝修的活動，減少了消費者購房投入的大量精力。

　　活動內容：

　　因為購房者的社會地位、文化程度以及個人氣質等因素的不同，對室內設計的要求和表現出來的個性也不盡相同。購房者常按照自己的喜好和習慣，選擇適合于自己風格的室內裝飾、裝修的個性追求。“菜單式裝修”更適合現在促銷活動，選各不同戶型，以地段優勢、小戶型優勢和精裝修房優勢為主要賣點。或在活動期間，以菜單式裝飾送購房者裝飾。

　　5、換個角度看“春天”—攝影展

　　目的：以藝術的角度打造嘉魚最美的傳世之作，樹立樓盤形象

　　思路：

　　攝影被視為關照世界，關注生命的一種力量的方式。攝影，是藝術，同樣也是生活，用手中的每一個鏡頭記錄“三湖春天”最美麗，動人的瞬間。

　　活動內容：

　　與媒體、贊助商合作，公開征集三湖春天或三湖春天周邊景色，在廣場展覽一周，民眾和評委參與投票，選出優秀攝影作品，舉行頒獎儀式。

　　6、我和“三湖春天”有個約會，大型相親派對

　　目標：加大樓盤宣傳力度，促進銷售

　　思路：

　　眼下由于社會環境的變化，單身的人數不斷增加，孤單的單身在“三湖春天”創造戀愛機會，邂逅一段佳緣，不僅可以欣賞到現場版“非誠勿擾”，單身的朋友也許可以獲遇有緣人，也為寒冬里的“三湖春天”增加了濃濃的愛意和暖意，實在值得期待。

　　活動內容：

　　地點選在廣場，時間為圣誕節時，現場將召集多名單身青年男女，傳遞勇敢，道別單身。屆時，三湖春天將打造成最浪漫的交友約會場所，現場不僅有濃郁的浪漫氛圍，更有多姿多彩的互動游戲和精彩表演。最后以“擁抱幸福，告別單身”大型集體擁抱活動結束，參與者均有機會獲得禮品。

　　7、__年免息輕松供樓特惠專案

　　目的：強力促進銷售

　　思路：

　　促銷的本質是讓利，所以直接的過樓優惠對買家是極具誘惑力的。而且__年免息的條件十分誘人。選取年底發售的時機(在樓盤推廣上，宜先蓄勢，而后“開閘”，鑒于前期已開始推廣，所以本次推廣需要進行包裝，讓人感覺前期推出單位已售完，此次是推全新單位)，歲末大酬賓給現場積累人氣。

　　活動內容：

　　選取不同戶型單位，以__年免息按揭的方式銷售。在廣告宣傳上，將此信息作為單一營銷點，以強勢傳播。而且列出購樓可優惠的具體數據，以打動買家。

　　8、環城單車游，

　　目的：完善樓盤健康、綠色形象，為銷售助力

　　思路：

　　現在越來越多的機動車輛代替了原始的出行方式，同時也造成了很多環境問題。人們逐漸認識到保護環境的重要性，更綠色和更低碳的生活方式開始得到更多人的響應。選擇自行車出行就是人們向低碳生活邁出的的一大步。單車出游是對綠色生活、綠色時尚的再一次追尋;是對追求低碳、健康生活的響應與擁護。活動內容：

　　此次巡游活動時間，活動路線按實際情況定，整個騎游過程貫穿嘉魚新、老街道核心區域。本次單車巡游活動將宣傳低碳、健康、綠色的生活理念。將三湖春天的綠色理念傳達給民眾，塑造三湖春天的樓盤良好形象。

　　9、“老友計”，業主介紹有禮送

　　目的：老帶新，新老客戶齊歡喜

　　目標客戶群：新老客戶

　　思路：

　　老客戶介紹新客戶雖然是最常見促銷方法，但確是不能忽視的，老客戶是最能反映房子好壞的第一人，在新客戶眼中是有說服力的，更能打動客戶的心，說服新客戶。

　　活動內容：

　　選定活動時間內，老客戶介紹新客戶購房，雙方都可以享受豐厚的禮品。

　　10、三湖春天——家庭總動員

　　目的：和諧社區氛圍，傳達社區文化

　　目標客戶群：以老年人為中心的發散性客戶

　　思路：

　　以“全新退休生活的領跑者”獨特理念，形成了濃郁的老年文化氛圍，這種社區生活吸引了退休老人及子女的關注。而業主們是最為有效的義務宣傳員，尤其是對項目滿意的老年業主，他們的社會經驗豐富，社會關系深而且廣，并且還可以通過他們的子女的口碑相傳，這種營銷的深層效用不可小覷。

　　活動內容:

　　元旦佳節時，舉辦“元旦歡樂家庭總動員”，邀請社區住戶和各家庭協老一輩表演節目，以比賽的形式宣傳三湖春天的小區文化。然后組織多種興趣俱樂部，促進業主相互交流，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態度。

　　樓盤營銷推廣策劃方案篇5

　　在去年金融危機之前，我們國家的房地產市場一片繁榮，樓房的價格被炒到了歷史，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機到來之后，我們國家的樓市持續低迷，雖然房地產廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大。

　　房地產的持續低迷也影響了國家經濟的發展，所以很多地產商在投資的時候更加謹慎了，一般的地段是不會再投資了，不過已經蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產策劃工作已經很多年了，奉命寫出了房地產公司營銷策劃書。

　　一般說來，“營銷策劃書”并沒有統一的格式和內容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對發展商的需要而撰寫的，通常包括下列內容：

　　一、研展部分

　　1、項目簡介。其內容包括開發商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數、地理位置等。

　　2、區域市場分析。其內容包括地理位置、交通配套、個案市調等。

　　3、swot分析。主要是在區域市場分析的基礎上分析本案的優勢(strength)、弱點(weakness)、機會點(opportunist)及存在的問題(threats)。

　　4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產品進行定位。這部分內容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。

　　5、產品定位。包括產品建議、價格建議及付款建議。在產品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。

　　二、企劃部分

　　包括：

　　1、廣告總精神。

　　2、訴求重點。

　　3、np稿標題初擬。

　　4、媒體計劃。

　　三、業務部分

　　主要包括銷售階段的分析、業務策略及執行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段(引導期、強銷期、持續期)做詳細闡述。業務策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業務執行等做一一陳述。

　　完成了以上研展、企劃、業務三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：

　　(1)純代理;

　　(2)代理(即包括廣告);

　　(3)包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發展商去選擇，雙方再做進一步的商討。“提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發商一個醒目的感覺，使開發商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發商的信任。

　　總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權，讓開發商覺得“非你莫屬”。

　　“以正合，以奇勝”房地產策劃之體會

　　成功的房地產策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規范操作;只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功!策劃工作中應把握以下關鍵要點：

　　一、定位(市場定位、產品定位及規劃設計等)

　　你的市場定位是否適應市場的需求，產品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。

　　二、時機(投資開發的時機)

　　投資時機的決定是建立在房地產市場把握的基礎上。如果對投資開發時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果;“大廈、中心時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什么時候應投資開發什么類型的房地產，還要清楚在不同的時期，房地產投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。

　　三、位置(項目開發所在的地理位置)

　　位置的選擇取決于發展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值;不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業城”地塊是物業集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。

　　在接受代理樓盤時，發展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據“提案報告書”的好壞，發展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業務部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發展商提供個案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。在此基礎上，再收集個案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區域市場的市場調查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據以作為提出“價格建議”、“產品定位”的數據資料。

　　其實我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設計和地位問題，策劃書只不過是一個參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質量問題是最重要的。

　　做房地產策劃已經還是不錯的，不過最近的房地產市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實要降價了，現在的房子實在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續努力的!

　　樓盤營銷推廣策劃方案篇6

　　一、活動目的

　　1、促進開盤成交客戶合同簽訂;2、提升開盤售樓部現場人氣;

　　3、促進項目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。

　　二、活動時間

　　20__年9月份(具體時間待定)

　　三、活動地點凱悅城售樓中心

　　四、活動前準備1、置業顧問電話邀約時間:20__年9月份2、電器的購買

　　時間:20__年8月30日3、抽獎券制作到位時間:20__年9月初4、水果糕點現場布置到位時間:開盤前一天

　　五、活動內容

　　邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內部進行現場“砸金蛋得家電”活動，由項目經理對本次活動類容進行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動政策，本次活動抽獎由當天購房客戶現場抽取，產生以下獎勵:一等獎:筆記本電腦(2名)二等獎:海爾冰箱(4臺)

　　3000_2臺=6000元1500_4臺=6000元1000元_6臺=6000元600元_10臺=6000元

　　100元_90臺=9000元

　　費用預估:33000元

　　三等獎:海爾洗衣機(6名)四等獎:微波爐(10名)

　　五等獎:榨汁機或電飯煲或加濕器(90名)

　　六、活動流程

　　新客戶到達售樓中心——進入簽到區簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認購的客戶——由銷售帶客戶進行現場砸蛋區——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領獎去等級(需帶認購和客戶身份證)——核對后_——銷售讓客戶從_離開。

　　(置業顧問全程接待，并一對一介紹，促進成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)

　　七、活動費用

　　1、抽獎券數量:100張

　　抽獎箱:1個費用:100元

　　2、聘請婚慶公司

　　費用:2500元

　　3、水果糕點

　　費用:1000元

　　4、預計現場布置費用:費用:500元

　　5、小禮品購置費:毛絨玩具等2000元

　　6、不可預計支出費用:費用:900元

　　7、家電費用

　　費用:33000元

　　20__

　　費用合計:40000元

　　策劃部年8月22日

　　樓盤營銷推廣策劃方案篇7

　　父愛如山，6月15日父親節，正商地產品質提升成果展暨感恩父親節社區公益活動在正商新藍鉆E區盛大舉行。正商新藍鉆片區近百名業主共同參加了這場聲情并茂，讓在座的老爸們感慨萬千、唏噓不已的特殊的親情盛會。同時，正商地產品質提升成果展引發業主強烈關注，紛紛對正商地產產品質量升級行動措施給予肯定和支持。

　　當天下午5：00，整個東南片區的正商新藍鉆社區業主人心沸騰，老爸們紛紛趕赴現場，認真填寫父親節給予孩子的真情寄語，并在留言板上書寫留言。一句句滿懷殷切期待的真情寄語，像一團團愛的火焰，在6月的正商新藍鉆E區七里河畔繽紛綻放。

　　當天下午5：30，活動正式開始，一曲《父親》激情演唱，讓到場的老爸們深情動容，滿場掌聲如潮。接著，來自正商社區藝術團的“老年舞蹈隊”獻上了精彩的《大美鄭州》、《秀鼓》、《武術扇》等團體舞蹈，她們優美的舞姿贏來了數百名正商社區業主的稱贊。

　　接著，現場抽獎、猜謎互動游戲開始。正商地產為到場業主精心準備了獎品。一等獎：冰箱(1名)，二等獎：飛利浦剃須刀(2名)，三等獎：卡式U盤(10名)。小業主們爭先恐后地登上舞臺，為老爸們當場秀起了“恰恰舞”，惹得其他小朋友“萌相”百出，讓老爸們笑得前仰后合。

　　感恩父親節公益社區活動的開展，標志著正商地產社區服務品質和鄰里關系品質服務已深入人心，并博得了廣大業主及社會各界的廣泛認同和贊許。同時，借助父親節這條感情的紐帶，正商地產好鄰居品質服務計劃在正商社區和社區之間、業主和業主之間廣為傳遞。

　　這始于正商地產品質提升再出發產品“歸零”心態，站在新的起跑線上，以產品建造品質、社區服務品質、鄰里關系品質的新視角，專注于產品質量和品質生活體驗開發，精益求精，用行動說話，為客戶創造價值，為社會踐行責任，為正商地產7萬戶家庭20余萬名業主交付一張滿意的答卷，為百億房企品牌吹響了新的市場沖鋒號。

　　

　　

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