哪些房屋銷售合同是無效合同

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房屋買賣合同無效

實際上，房屋銷售糾紛時有發生。房屋銷售糾紛涉及產權、價格、原承租人利益等問題，但與銷售合同的有效性密不可分。那么，哪些房屋銷售合同是無效合同呢？綜上所述，主要有以下七種：

1 房地產分離出售，合同無效。

由于房屋建在土地上，是土地的附著物，是不可分割的，因此，當房屋的所有權通過銷售轉讓時，房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。賣方將房地產和土地分別出售給不同買方的，或者只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權的，買方可以提出該銷售合同無效。

2 產權未登記轉讓，合同無效。

房屋銷售合同標的物所有權的轉讓，以買賣雙方向房屋所在地房屋管理部門登記轉讓為標志。否則，房屋銷售合同不能生效，也不能產生房屋所有權轉讓的法律效力。即使房屋已經實際交付，也無效。因此，只要房屋未正式辦理登記轉讓手續，即使賣方已收取房價并將房屋交付給買方，雙方仍可提出合同無效的主張。

3 產權主體存在問題，合同無效。

出售房屋的主體必須是房屋的所有者。非所有人出售他人房屋的，其銷售行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須經共有人同意才能出售。出售共有房屋時，應當提交共有人同意的證明。部分共有人未經其他共有人同意擅自出售共有房屋的，其銷售行為無效。

4 合同無效，侵犯優先購買權。

房屋所有人出售共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。業主出售出租房屋時，必須提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。所謂同等條件，主要是指同等的房價，包括同等的交付期和方式。如果房屋所有人在出售房屋時侵犯共有人和承租人的優先購買權，共有人和承租人可以要求法院宣布房屋銷售無效。

5 單位違反規定購房，合同無效。

機關、團體、部隊、企事業單位不得變相購買城市私有房屋。因特殊需要必須購買的，必須經縣以上人民政府批準。單位違反規定購買私房的，買賣關系無效。有些單位以個人名義購買私人住房，產權也以個人名義登記，但實際上是單位投資，作為生產、經營、辦公或集體宿舍的固定資產，屬于單位偽裝購買私人住房，銷售關系無效。享受國家、企業事業單位補貼、廉價購買或者建造的城市私有房屋，只能出售給原補貼單位或者房屋管理機關，否則無效。

6 價格欺詐，明顯不公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應當按照房屋所在地人民政府規定的私在地人民政府規定的私人房屋評價標準，經房屋所在地房屋管理機關同意。買賣合同生效后，雙方不得因價格無故后悔，應當按照合同約定的價格、期限和方式交付。但如果賣方在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在交易后發現內部質量問題，買方可以要求與賣方重新協商價格。協商不成的，可以向法院起訴。

7 非法轉讓，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應當按照質量價格的原則，不得非法轉讓，否則合同無效。

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