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優秀商業策劃書(篇5)
商業地產發展(定位)策劃,最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察,其次是專項調查(分商業業態、業種、物業類別),再次是定點考察(類似項目、競爭項目、新興與特色項目),前者一般會覆蓋后兩者,因此主要以前者為例。
市調有兩個前提,一是實地考察前應對區位的功能有所判別,是商務區,還是商業居住混合區,或是商業功能區,后者再分市、區、社區、鄰里四級商業區,實考主要是印證和具體細節了解;二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系,面是板塊、商圈(區位比面要大些),線是地段、路街沿線,點是重要、大型商家和節點。
商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等,主要通過“面”觀察。
商業業種集聚、檔次、氣氛、建筑形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等,通過“線”觀察。
購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等,通過“點”觀察。
調查過程及內容,按當時的要求分工細定,但調查結果均要反映下述內容:
①商圈范圍,業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌,重點商戶經營概貌;
②商業競爭趨勢(同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段);
③客流量、購物消費者特征(年齡、性別、職業、來源、目的)、消費欲望與消費水平(瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間);
④路街條數、長度、寬度、建筑層數、風格、新舊度,代表性商鋪門面寬度、進深、凈空,建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度,主要節點的功能構成、空間間距,路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性;
⑤交通干道及出入口,消費者基本交通工具,公交線及快速交通線對外連接區域,停車場數量、泊位及其可觀性、便利性,機動車輛秩序及對行人的干擾性;
⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度;
⑦商圈商用物業供求與租售概況(單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等);
⑧在建、擬建大型商用物業個案,城建規劃重點,街區改造和重點扶持對象,政府管治水平等。
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