欠款買賣合同5篇

欠款買賣合同【篇3】

【作者簡介】梁慧星，中國社會科學院學部委員。

所謂“宅基地買賣”案件是指出賣人以違反宅基地禁止買賣的法律法規為由，請求法院確認房屋買賣合同無效。這類案件的實質，是城市郊區的農村為規避土地征收制度，以“宅基地”的名義將土地分配給農戶建房，并以低于商品房的價格出售給城市工薪階層。因近幾年房地產市場價格猛漲，出賣人反悔，于是以違反宅基地禁止買賣的法律法規為由，訴請法院確認房屋買賣合同無效。開始時相當數量的法院死摳法律規定，支持了出賣人的請求，認定買賣合同無效，判決雙方退房、退款。后來許多法官注意到這樣判決不公正。因為購房人往往是城市低收入階層，幾年前按照市場價格購買了房屋，已經交房、付款，居住了好多年。原購房時一千多塊錢1平方米，現在房價漲到3000-4000元1平方米，法院判決退房、退款對買受人非常不利，使其無端遭受重大損失。并且這樣判決支持了出賣人背信棄義的行為，也與《合同法》誠信原則相違背。于是改變裁判方案，判決認定買賣合同有效。

認定買賣合同有效，有沒有理由？當然可以找到理由。一是采目的性限縮解釋方法，法律法規禁止買賣的“宅基地”，是指農戶現在居住的房屋的宅基地，并不包括以“宅基地”名義分配給農戶建房出售的土地。二是通過解釋當事人之間的合同性質，屬于“房屋買賣合同”，未涉及“土地使用權問題”，不是宅基地買賣合同，當然不違反禁止宅基地買賣的法律法規。于是判決認定這類房屋買賣合同有效，避免產生不公正的結果。退一步說，即使認定合同無效，也還可以通過適用《合同法》關于合同無效的規則，判決由具有過錯的出賣人承擔買受人遭受的損失，實現個案的公正。①因為法院判決確認買賣合同無效，使違背誠信的出賣人獲得不當利益，誘使許多出賣人仿效，紛紛向法院起訴，其社會效果當然是不好的。現在法院改變裁判方案，判決駁回出賣人的起訴，維護房屋買賣合同的效力，打消了其他出賣人通過玩弄法律、獲得不當利益的僥幸心理，維護了當事人之間的公平正義，維護了法律秩序，得到好的社會效果。

《合同法》第65條規定：當事人約定由第三人向債權人履行債務的，第三人不履行債務或者履行債務不符合約定，債務人應當向債權人承擔違約責任。按照本條，雙方約定由第三人履行，如第三人實際履行，則債務人免責；第三人不履行，則債務人不免責。例如“趙薇案”，電影學院與制片人訂立合同，約定趙薇演出。趙薇未去演出，判決電影學院對制片人承擔責任。

《合同法》第84條規定：債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。按照本條，債務承擔，須經債權人同意，該第三人代替原債務人成為新債務人，原債務人退出債權債務關系，如果新債務人(第三人)不履行債務，與原債務人無關。例如乙欠甲債務，乙、丙、甲三方達成協議，約定由丙承擔乙對甲的全部債務；后丙未履行，甲起訴乙，法院判決駁回甲請求。

第三人自愿承諾替代債務人履行債務，稱為債務加入。第三人志愿加入，未經債權人同意，不構成債務承擔，具體規定在《合同法》第84條，原債務人的債務并不免除，而由志愿加入的第三人與原債務人，成為共同連帶債務人。該第三人實際履行，原債務人免責；第三人不履行，債務人不免責。債權人有權單獨起訴該第三人履行債務，也有權單獨起訴原債務人履行債務，還可以將該第三人和原債務人作為共同被告，在起訴該第三人不能得到清償或者清償不足之后，還可以再起訴原債務人。因訴訟時效起算時點不同，債權人先起訴該第三人未獲得清償，再起訴原債務人時債務人可能因訴訟時效已過而免責。第三人自愿承諾替代債務人履行債務，如經原債務人委托(同意)，其履行債務后當然可以向原債務人追償；未經原債務人委托(同意)，屬于無因管理。無論屬于何種情形，第三人履行債務之后，均有權向原債務人追償。②

有三種合同解除方式。其一，協議解除合同。《合同法》第93條1款：“當事人協商一致，可以解除合同”。其二，約定解除權。《合同法》第93條2款：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同”。其三，法定解除權。《合同法》第94條做出了規定。

根據《合同法》第96條規定，當事人一方依照本法第93條第2款、第94條的規定主張解除合同的，應當通知對方。“合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”依此規定，解除權(約定、法定)之行使，采通知(意思通知)方式，不采訴訟方式，通知到達對方時發生合同解除的效力。對方不同意解除，可以向人民法院提起確認之訴(確認解除的效力)，法院審查是否有解除權及行使方式。如果審查結果是肯定的，即判決確認合同自通知到達之時已經解除。反之，則判決認定合同并未解除。依規定通知到達發生合同解除的效力，但因對方依法提起確認之訴，屬于雙方對于合同是否解除發生爭議，應當認為自法院受理案件之時起，至法院作出判決，這段期間，合同處于是否解除未定狀態。一旦判決確認已解除，其解除溯及于通知到達之時；判決未解除，則自始不發生解除的效力。

關于解除權行使方式，規定通知方式，并不是不可以采訴訟方式。未履行，采通知方式有利；已履行須解決返還、賠償，采訴訟方式有利。解除權人采取起訴方式行使解除權，當然可以，對方收到起訴狀副本未表示異議，則法庭應認定起訴狀副本送達，發生解除的效力，這種情形法庭僅依據《合同法》第97條就恢復原狀及損害賠償作出判決。對方表示異議的，經審查原告有解除權，則判決解除合同并依97條判決恢復原狀及賠償損失。關于解除權的期限，《合同法》第95條第2款規定無約定期限的，由對方催告后在一個“合理期限”內不行使的，解除權消滅。值得注意的是，《最高人民法院公報》刊登的青民二商終字562號判決所確定的權利失效規則。該判決認定，無約定、法定期限，時隔5年之后，使相對人及第三人有正當理由信賴解除權人不欲再行使解除權，根據誠信原則，不得再行使解除權。如果有解除權人接受對方繼續履行的。當然應視為放棄解除權。關于對方異議的期限，《最高法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第24條規定：如未約定異議期限，于解除通知到達之日起3個月后才起訴的，人民法院不予支持。

關于解除的效果。《合同法》第97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”無論判決解除合同或者確認合同已經解除，均應一并判決恢復原狀(退貨退款)和損失賠償，不能死摳條文，不得要求反訴或另訴。這里有一個問題：合同解除的損失賠償，可否適用約定的違約金條款？違約金條款不屬于《合同法》第57條所謂訂立存在的解決爭議條款(仲裁條款)，因合同解除而喪失效力。因此，合同解除的損失賠償，須由當事人主張損失、證明損失。在審判中建議考慮以下問題，第一，合同解除的損失難于計算的情形下，是否可以將違約金作為計算損失的參考？第二，原合同當事人有如不能履行、無效等均應支付一定金額的違約金的意思，違約金條款是否應有效？第三，區分違約責任賠償可得利益，與合同解除賠償機會損失(實際損失)，在商事合同有重要意義(如獨立經銷合同)，在一般民事合同如房屋買賣并沒有實質差別。

5月最高法院發布了《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，《解釋》第2條規定，當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。本條解釋的意義在于，鑒于《合同法》未規定預約，我國實際生活中的預約的法律地位不明，對于裁判中應否認可預約有效的問題，本條解釋補充了這一法律漏洞，為裁判實踐提供了判斷標準。

契約有預約與本約之分，兩者異其性質與效力。預約是雙方關于訂立本約(買賣合同)的合意，預約一經生效，雙方即負有訂立特定的買賣合同的義務。預約當事人的權利，是請求對方履行訂立合同的義務，而非請求對方履行交貨或者付款的義務。買賣預約，通常約定所要訂立買賣合同的標的物及價金的計算標準，以作為將來訂立買賣合同的依據，但不能因此認為已經成立買賣合同。簡而言之，買賣預約，是雙方約定在將來一定期限內訂立買賣合同的合同。

1.判斷標準之一：是否須另外訂立買賣合同？當事人所訂立的合同，究竟是買賣合同，抑或是買賣預約應依當事人的意思決定。如果當事人的意思不明，則應通觀合同全部內容決定。如買賣合同全部要素均已達成合意，據此雙方均可履行各自義務，實現締約目的(一方獲得標的物所有權、他方獲得價金)，而無須另外訂立合同，即應認定為本約(買賣合同)。反之，必須另行訂立合同，才能實現各自的締約目的，則應屬于預約。無須另外訂立合同，為本約；反之，為預約。③

2.判斷標準之二：交貨付款義務是否直接發生？預約與本約的區別在于，依合同“直接發生”各自交貨付款的權利義務是買賣合同本約；“非直接發生”各自交貨付款的權利義務，必須通過一個中間環節(簽訂正式合同)，應為預約。

3.判斷標準之三：違約時對方作何請求？違反買賣預約，拒絕訂立買賣合同，構成根本違約。對方可依《合同法》第107條追究違約責任，亦可依據《合同法》第94條行使法定解除權。本條解釋明示預約的兩種救濟手段及非違約方的選擇權。據此，可以合同違反后當事人作何請求，作為判斷預約與本約的補充標準：請求違約方履行訂立合同的義務，然后再要求依所訂立的合同履行(交貨、付款)，為預約；請求違約方履行(交貨、付款)合同義務，或請求追究違約責任，或解除合同，為本約。

4.區分買賣預約與附條件(期限)買賣合同。“非終局的直接發生”各自交貨付款的權利義務，但須待一定條件成就或者某個期限到來，買賣合同生效，屬于附條件(期限)買賣合同本約。如：合同須經批準，須待房屋騰空，須待出賣人取得房屋所有權。合同內容有“訂立正式合同”文句，為預約；合同內容有關于“生效”約定，為附生效條件、期限買賣合同，

1.不能以定金收受作為判斷標準。當事人由他方受有定金者，應屬于已成立之契約，但究為本約抑或預約，應依其情事，解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金授予者，概視為已成立本約。④

2.定金之種類：成約定金，交付定金作為成立條件(今日已無)；證約定金，交付定金作為契約成立之證據(德、瑞)；解約定金，作為解除契約之代價(法、日)；違約定金，違約損害賠償之預定，相當于違約金。交付方違約，喪失定金；收受方違約，應雙倍返還定金。且定金之交付，有證明合同成立的功能。因此，違約定金，兼有證約定金的作用。我國臺灣地區民法的定金，為違約定金。

3.我國《合同法》上的定金。《合同法》第115條規定：定金作為債權的擔保，債務人履行后，定金應當返還或者抵作價款。給付定金一方違約，無權要求返還定金；收受定金一方違約，應雙倍返還定金。可見，我國《合同法》上的定金，是參考我國臺灣地區的定金，性質上屬于違約定金，兼有證約定金的功能。此為一般原則，如有特別約定，交付定金一方可拋棄定金而解除合同，收受定金一方可雙倍返還定金而解除合同，則屬于解約定金，是為例外。值得注意的是，依民法原理，違約定金為損害賠償之預定，性質上同于違約金，因此定金與損害賠償不得并用。但最高法院對此有不同解釋，即《解釋》第28條：“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失”的規定。

4.交付定金情形如何判斷預約與本約。不能僅根據有定金的收受而認定屬于本約，預約亦可有定金。定金之收受，可以作為成立本約的證據，亦可作為成立預約的證據。區分的關鍵在于定金條款的內容。約定交付定金一方“不訂立”買賣合同(本約)，即喪失定金，收受一方“不訂立”買賣合同(本約)應雙倍返還定金，則屬于預約；如約定交付方“不履行合同”則喪失定金，收受方“不履行合同”應雙倍返還定金，則屬于本約。

5.定金收受是證明合同(預約或者本約)成立的證據。判斷是否成立預約，仍然應當依據要約、承諾規則，關鍵看受要約方的意思表示是否構成承諾，包含愿受合同約束的意思，應為承諾(實盤)，和沒有愿受約束的意思，為虛盤。虛盤不是有效承諾，而屬于新的要約。有效承諾才成立合同。定金交付是合同成立的證明，約定違約金也是合同成立的證明，或者有定金交付，或者約定違約金，均可認定成立合同的判斷標準。再看適用定金罰則或違約金的條件，以“不訂立合同”為適用定金罰則的條件，是預約；以“不履行(交貨或付款)義務”為適用定金罰則的條件，是本約。同樣，以“不訂立合同”為適用違約金的條件，是預約；以“不履行(交貨或付款)義務”為適用違約金的條件，是本約。沒有“愿受合同約束的意思”(既沒有定金交付也沒有約定違約金)，是虛盤，不構成預約。

6.不能僅憑書面文件的名稱而認定預約。預約系約定將來訂立一定契約(本約)之契約。如將來系依所訂立契約履行而無須另定本約者，縱名為預約，仍非預約。⑤

《解釋》第3條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”本條是對《合同法》132條的反面解釋與新創將來財產買賣效力規則的合并。

《合同法》第132條規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。”《解釋》第3條是對其進行的反面解釋。具體包括：1.國家機關或者國家舉辦的事業單位處分“直接支配的不動產和動產”，不符合“法律和國務院的有關規定”(即《物權法》第53、54條)；2.抵押人出賣抵押物未經抵押權人同意(即《物權法》第191條2款)；3.融資租賃承租人出賣租賃設備(即《合同法》第242條)；4.保留所有權買賣合同的買受人在付清全款之前轉賣標的物(即《合同法》134條)；5.出賣他人之物，包括惡意出賣他人之物，及誤認為自己之物而出賣。其中，第5出賣他人之物，已規定在《合同法》總則部分第51條無權處分規則(包括出賣他人之物合同、贈與他人之物合同)，⑥因此本條需要解釋的是前四種情形。

現行《合同法》起草于中國由計劃經濟向市場經濟轉軌之初，當時將來財產的買賣還不普遍，起草人無法預見到此種買賣是市場經濟條件下重要的買賣合同形式，故《合同法》未設相應規則，致形成法律漏洞。此種買賣的特征在于，經銷商與零售商或終端購買人簽訂銷售合同之后，經銷商自己再與上端出賣人(生產商、進口商、批發商)訂立購買合同，因此經銷商與終端買受人之間的買賣合同簽訂之時，出賣人并無標的物的所有權或者處分權。因為符合“出賣他人之物”的文義，為《合同法》第51條的適用范圍所涵括，屬于“隱含漏洞”。換言之，僅從《合同法》第51條文義看，將來財產的買賣合同應在《合同法》第51條適用范圍之內；但《合同法》第51條立法本意，并不包括將來財產的買賣合同。由此可知，《解釋》第3條系新創規則，而非對《合同法》第51條的解釋，更談不到對《合同法》第51條無權處分規則的修改。

《解釋》第27條規定：“買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。”如果一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

此項解釋規則，來源于《最高人民法院關于審理民商事合同案件的指導意見(法發40號)》規定，“現階段由于國內宏觀經濟環境的變化和影響，民商事合同履行過程中違約現象比較突出。對于雙方當事人在合同中所約定的過分高于違約造成損失的違約金或者極具懲罰性的違約金條款，人民法院應根據《合同法》第114條第2款和最高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《合同法解釋(二)》)第29條等關于調整過高違約金的規定內容和精神，合理調整違約金數額，公平解決違約責任問

題。”“在當前企業經營狀況普遍較為困難的情況下，對于違約金數額過分高于違約造成損失的，應當根據合同法規定的誠實信用原則、公平原則，堅持以補償性為主、以懲罰性為輔的違約金性質，合理調整裁量幅度，切實防止以意思自治為由而完全放任當事人約定過高的違約金。”“為減輕當事人訴累，妥當解決違約金糾紛，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約進行免責抗辯而未提出違約金調整請求的，人民法院可以就當事人是否需要主張違約金過高問題進行釋明。”將本屬于當事人處分權范圍內的事項，即法律規定的實體權利之是否行使，納入法庭釋明權行使的范圍，反映了人民法院在當前形勢下，堅持實質正義，確保公正裁判，維護企業合法權益的指導思想，在司法政策上值得肯定。但是否因此動搖法院裁判的中立性原則，不無疑義。

特別值得注意的是，上述指導意見非常謹慎地采用了賦權性措辭“可以”，據此，法庭

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