抵債協議書

抵債協議書【篇4】

“以房抵債協議”的法律效力判斷

發布日期：2023年1月26日

“以房抵債協議”是指債務人與債權人所達成的以債務人的或經第三人同意的將其依法所有的房產歸債權人所有，用以清償債務的協議。關于該類協議的法律效力，因法律上并無明確的規定，導致實務中存在不小的爭議，在具體處理程序上也各不相同。為此，本人從以下幾個方面提出自己的觀點。

一、以房抵債的本質屬性更多的應當是雙方真實意思基礎上達成的以買賣房屋替代原有的合同履行方式。

債務人或因貨物買賣，或因民間借貸等原因而與債權人存在金錢給付義務，為了達到抵銷該債權債務或達到保證的效果，雙方為此簽訂一份以房抵債的協議，約定債務人方將相關房屋交付給債權人，而債權人所應支付的購房款即為債務人所拖欠的全部或部分欠款。本人認為，該操作方式的法律依據在于《合同法》第77條關于“當事人協商一致，可以變更合同”的規定。當然，如若法律及行政法規規定此種變更應當辦理批準、登記等手續的則應履行相應手續。

分析以房抵債協議實質內容，事實上，原有的債權債務關系因為雙方的約定可視為履行完畢，并由此形成和轉化成了另一種法律關系，即房屋買賣合同關系。雖然雙方在簽訂協議過程中，存在原有債權債務關系的內容，但其目的，債權人想通過今后房產的交付以達到債權人獲得所約定的房產，而債務人則為了達到抵銷其所應向債權人承擔原有債務。只是雙方將如何履行原有債務與如果買賣房屋兩項內容在同一份協議中一并作出約定。因此，無論這種履行方式是否具有擔保債權實現的目的，均不無法掩蓋房屋買賣的意思表示。

從主觀內容分析，以房抵債協議與原借款合同過程中的房產抵押的保證協議存在本質區別。房產抵押明顯具有擔保的目的，是為實現借款期限屆滿以后應當償還本金及利息的債權的實現，協議當時，債權人的目的是希望債務人承擔金錢給付義務的，只是當債務人無法履行時只從抵押物入手以達到維護債權實現的法律效果，獲得房產并非債權人的根本目的，放棄房產也非債務人的初衷，最終處置房產只是實現債權的一種手段。相反，以房抵債的協議目的原本就在于對房產進行處置，即債權人希望獲得約定房產，而債務人自愿在債權人支付對價以后放棄房產，因此，變更房產所有權明顯屬于雙方共同的唯一的目的，將欠款轉化為房款也只是房款支付方式的不同形式。至于協議中若存在“債務人如果屆期無法償還欠款，房產出讓給債權人”的相關內容，這也僅屬于雙方對房產買賣合同所約定的生效條件而仍然無法否認雙方事實上就是一個房屋買賣協議的本質。更何況，判斷當事人之間法律關系的性質，不能僅看合同的名稱、形式和內容，更重要的是分析當事人法律關系的實質及真實意思表示。人為地將以房抵債協議復雜化毫無意義，也毫無必要。

二、以房抵債作為抵銷債務的一種方式從未被法律禁止所以不應隨意否定其合法效力。

以房抵債這種約定的債務抵銷，事實上可認定為履行合同的一種方式。依照法律的規定，法律并沒有對當事人之間如何履行各自的權力和義務的方式作出限制。《合同法》第62條甚至強調，在合同雙方對合同的履行方式不明確時，雙方應當按照有利于實現合同目的的方式履行。此外，最高法院關于適用《民事訴訟法》若干問題的意見第301條“經申請執行人和被執行人同意，可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務，對剩余債務，被執行人應當繼續清償。”第302條“被執行人的財產無法拍賣或變賣的，經申請執行人同意，人民法院可以將該項財產作價后交付申請執行人抵償債務，或者交付申請執行人管理；申請執行人拒絕接收或管理的，退回被執行人。”《最高院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第19條“拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。”以及《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第26條規定：“經申請執行人和被執行人同意，可以不經拍賣、變賣，直接裁定將被執行人以出讓方式取得的國有土地使用權及其他地上房屋經評估作價后交由申請執行人抵償債務。”

由此可見，法律不但沒有禁止以房抵債行為的存在，甚至是實務中一直所倡導的合同履行方式，以致于法院可以采取強制措施予以執行。因此，有人以以房抵債存在流抵契約的嫌疑而主張該行為無效的觀點明顯錯誤。法律之所以禁止流質契約是從不損害雙方利益和不特定社會主體利益的角度進行規范，是法律理性的選擇，其結果是不因其雙方約定而產生直接導致物權變動的效果。

因此，判斷合同的效力所依據的只應限定在《合同法》52條的規定，依照法無禁止即有權的原則，只要雙方合同不存在《合同》第52條情形的就應當認定其有效，即便存在損害不特定主體利益的，只要合同雙方不存在惡意串通，也無法否定該合同的效力，即便合同的最終履行存在損害合同一方或雙方利益的可能，但只要協議內容屬于雙方真實意思表示，各方就應當受其約束，如果存在重大誤解或顯失公平的也只是合同撤銷權的行使而與合同效力無關。如果以為維護其他人的利益及穩定特殊環境下的市場秩序為由，就斷然否定一份合同的法律效力，該做法將會“極大地損害司法權威”。

本人認為，在目前我國沒有任何一部法律對以房抵債行為作出任何強制性的效力性規定的情況下，就應當認定該類協議具有法律效力。因為，法律對合同無效作出設立的目的在于制裁不法行為人，以維護國家的法治秩序和社會的公共道德。在私法自治的法制環境下，無效合同的認定應當從嚴把握，不能輕易認定一個合同無效，只有盡可能地限制合同無效的范圍，才能保障私法自治的實現，真正促進和鼓勵交易的發展。

三、以房抵債協議的規范設計才能避開法律禁止之嫌而真正實現雙方合同的目的。

依照《物權法》第186條關于流質契約的最新規定，只是限定行為發生時間不得在債務履行期屆滿前，不得未經結算而直接代償，但并沒有限制在債務履行期屆滿后，當事人也不得約定如債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。換而言之，如果在債務履行期限屆滿后，雙方采取以物抵債或以房抵債則正如以上所言明顯屬于達成的房屋買賣協議，或者，即便行為發生在債務履行期屆滿之前，哪怕在雙方債務成立之時，雙方約定如果債務人無法履行債務，自愿將約定房產經過相關部門評估或雙方依照公平原則進行折價后再以房抵債，都不應當認定為流質契約而為法律所禁止。約定在債務清償期屆滿時應進行清算，則這種約定避免了流抵的弊端，應承認其在當事人間的有效性。

判斷雙方所簽訂的協議是否屬于房屋買賣合同，依照房屋買賣合同的特點及合同必須具有可履行性的要件，其內容最起碼應當具備對買賣房屋的標的、單價、總價款、付款時間與方式、交付時間、產權登記、違約責任等作出了明確的約定，也只有具備了這些條款，才可將這種以房抵債的協議視為房屋買賣合同。因此，在以房抵債協議中，應當具有房屋買賣合同的通常條款。

此外，依照流質契約禁止規定，以房抵債協議如要避開這一嫌疑，債權人與債務人之間的約定應當表現得更為公正、公平。為此，雙方在協議中應當明確約定實際履行房屋交割時所應辦理的結算手續，不應忽略房產單價或總價內容，更不應作出不管價值高低、市場如何變化而直接交付房屋的內容。換而言之，履行結算義務是以房抵債協議得以實際履行，已達到辦理房產過戶手續的必要條件。

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